Ny normalvedtægt for ejerforeninger
Med en bekendtgørelse fra Erhvervs- og Byggestyrelsen er der vedtaget en ny normalvedtægt for ejerforeninger. Det er glædeligt, at der endelig er sket en modernisering af denne vedtægt.
Af Bente Naver, statsaut. ejendomsmægler og valuar MDE
Erhvervs- og Byggestyrelsen har med bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 vedtaget ny normalvedtægt for ejerforeninger. Den nye normalvedtægt gælder for nye ejerforeninger stiftet fra og med 1. januar 2005,medmindre foreningen har vedtaget individuelle vedtægter. Er der derimod tale om ejerforeninger, som er stiftet før 1. januar 2005, og som helt eller delvist benytter normalvedtægten, gælder den nye normalvedtægt først fra 1. januar 2006. Dette sker automatisk. Den nye normalvedtægt svarer i meget vidt omfang til det forslag, som var resultatet af et udvalgsarbejde, initieret af Dansk Ejendomsmæglerforening, Administratorforeningen, Ejerlejlighedsforeningen og Ejendomsforeningen Danmark. Udvalget afleverede til det daværende Boligministerium et forslag til nye vedtægter, som også blev offentliggjort her i bladet med henblik på kommentering fra medlemmerne. Efterfølgende nedsatte Boligministeriet et udvalg hvor Jørgen Møller og jeg repræsenterede DE. Det resultat, som udvalget nåede frem til, blev ikke implementeret, idet der i mellemtiden blev udskrevet valg. Siden det forrige valg har udvalget ikke afholdt møder, og der har været forespurgt til implementering af de nye vedtægter, hvilket altså er sket nu.
Vedtægterne bør gennemgås
Ejerforeninger, som i dag benytter sig af normalvedtægten med et tinglyst tillæg skal være meget opmærksomme på, at tillægget refererer til den »gamle« normalvedtægt. Den gamle normalvedtægt har nemlig et væsentligt andet indhold end den nye, hvorfor tillægget i mange tilfælde vil være meget misvisende. Alle ejerforeninger, som anvender normalvedtægten suppleret med et tillæg, bør derfor inden årets udgang gennemgå deres vedtægter og bringe disse i overensstemmelse med hensigten – eventuelt ved blot at aflyse tillægget, hvis den nye vedtægt svarer til det resultat, der er ønskeligt. Et sådant arbejde bør foregå inden så længe, da de fleste vedtægter forudsætter to tredjedels flertal for ændring, hvorfor der som regel må regnes med afholdelse af to generalforsamlinger. Da mange ordinære generalforsamlinger allerede er afholdt, kan det oven i købet dreje sig om to ekstraordinære generalforsamlinger, der skal afholdes i løbet af 2005. Skal man som ejendomsmægler sælge ejerlejligheder i ejendomme med tinglyst tillæg til normalvedtægten, bør man konkret forespørge administrator,om der forventes ændringer i forbindelse med den nye normalvedtægt. Jeg har konstateret, at mange administratorer endnu ikke har bemærket den nye normalvedtægt. Det kan derfor ikke nødvendigvis forventes, at arbejdet med ændring af vedtægter er sat i gang.
Ændringer i normalvedtægten
I det efterfølgende redegøres for de væsentligste ændringer i den nye normalvedtægt: Det er blevet præciseret,at hæftelsesformen udadtil for medlemmerne er solidarisk, men i det indbyrdes forhold er efter fordelingstal. Der er her ikke tale om en ændring, men alene at gældende ret er indskrevet i vedtægterne til oplysning for parterne. Det er anført, at der nu træffes beslutninger efter fordelingstal, dog at beslutninger om forandring af fælles bestanddele eller om salg af væsentlige dele af disse eller om vedtægtsændringer kræver to tredjedels flertal såvel efter fordelingstal som efter antal medlemmer. Da ejere af flere ejerlejligheder ikke har stemmeret med fordelingstal for de ejerlejligheder, der er genudlejet efter 1979, er denne bestemmelse vigtig, idet de stadig tæller i antal medlemmer.
Vedligeholdelse
Der er indsat en bestemmelse, hvorefter der på den ordinære generalforsamling udover regnskab og budget også skal fremlægges en vedligeholdelsesplan.
Generalforsamling
Ordinære generalforsamlinger skal efter den nye vedtægt indkaldes med fire-otte ugers varsel, mens ekstraordinære generalforsamlinger alene skal indkaldes med to ugers varsel. Forslag, der ønskes behandlet på en generalforsamling, skal fremsendes til formanden med minimum tre ugers varsel. Denne frist gør det muligt for medlemmer at fremsætte forslag, efter at indkaldelsen er fremkommet. Hidtil har man ofte glemt at fremsætte forslag, inden det var for sent. Alle forslag, der ønskes behandlet på generalforsamlingen, såvel fremsat af medlemmer som af bestyrelsen, skal udsendes til medlemmer senest en uge før generalforsamlingen. Ændringsforslag kan fremsættes på generalforsamlingen. Det er blevet muligt også for et medlems ægtefælle eller samlever at stemme på generalforsamlingen i stedet for ejeren. Herudover kan en ejer give skriftlig fuldmagt til en myndig person eller til bestyrelsen. Selv om man har afgivet fuldmagt til en anden, kan man deltage i generalforsamlingen. Som noget nyt skal referat udsendes senest fire uger efter afholdelse af generalforsamlingen.
Bestyrelsen og dens arbejde
Bestyrelsens pligter er blevet præciseret i vedtægten, og det er ligeledes præciseret, at bestyrelsen eller en fjerdedel af medlemmerne efter antal eller efter fordelingstal kan beslutte, at der skal tegnes en bestyrelsesansvarsforsikring. På samme måde kan bestyrelsen eller en fjerdedel af medlemmerne beslutte, at der skal antages en administrator. En sådan administrator må ikke være medlem af foreningen og må heller ikke være foreningens revisor. Bestyrelsen pålægges at udarbejde referat af alle bestyrelsesmøder, og referatet skal underskrives af deltagerne på det næste bestyrelsesmøde. Også det at udarbejde en husorden hører ifølge de nye vedtægter til bestyrelsens arbejde.
Grundfond og andre indbetalinger til vedligeholdelse
Med kun en fjerdedel af medlemmernes stemmer efter antal eller fordelingstal kan det vedtages, at der skal etableres en grundfond. Det beløb, der skal indbetales til grundfonden kan vedtages at udgøre op til 10 pct. af de årlige ordinære fællesudgifter. Disse indbetalinger fortsætter, indtil grundfonden udgør det seneste års budgetterede fællesudgifter. Det er præciseret, at den enkelte ejer ikke kan disponere over beløb i grundfonden. De følger altså også med ved ejerskifte. Pengene i grundfonden kan kun bruges efter beslutning af generalforsamlingen. Hvis der er behov for yderligere opsparing til konkrete større vedligeholdelsesarbejder, kan opsparing til disse vedtages med almindeligt flertal, dvs. med halvdelen af de fremmødtes stemmer.
Revisor
Hvis en fjerdedel af medlemmerne ønsker det, skal foreningens revisor være statsautoriseret eller registreret.
Vedligeholdelse
Der er i den nye normalvedtægt taget stilling til, hvad der er fællesejendom og hvad der er særejendom – og dermed også til, hvilke dele af ejendommen ejerforeningen skal tage sig af at vedligeholde. Blandt andet er det præciseret, at udvendige døre og vinduer hører til fællesejendommen.De fælles forsyningsledninger præciseres at høre til fællesejendommen til fællesforgreninger i de enkelte lejligheder. Det er præciseret, at ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne,der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.
Udlejning
Det fremgår, at der ved udlejning af en ejerlejlighed skal ske underretning til formanden for bestyrelsen senest samtidig med lejeforholdets begyndelse. Der er altså ikke regler om, at ejerforeningen skal godkende udlejningen.
Sikkerhed til ejerforeningen
Af vedtægtens § 17 fremgår, at denne kan tinglyses pantstiftende for 41.000 kr. En lidt uhensigtsmæssig beløbsangivelse, idet Realkreditrådet på nuværende tidspunkt respekterer 43.000 kr.