Danmark er allerede i front
Set med danske øjne bringer udkastet til en international standardisering af ejendomsmæglerydelser ikke meget nyt under solen. Det bliver da også frivilligt at følge standarden – men den kan komme til at danne grundlag i en række sammenhænge, herunder i forbindelse med grænseoverskridende handel.
Af Steen Winther-Petersen, formand, DE
Resultatet af flere års diskussioner om etablering af en – foreløbig – frivillig europæisk standard for ejendomsmæglerydelser foreligger nu i form af et udkast. Der er – set med danske øjne – ikke meget nyt under solen. Det har ikke desto mindre været en proces, hvor der i bogstaveligste forstand har været kæmpet fra hus til hus, eller rettere fra ord til ord. Forhistorien er, at den hollandske ejendomshandlerorganisation bad det hollandske standardiseringsinstitut (en pendant til »Dansk Standard« (DS)) om at forestå arbejdet med at skabe en international standard for ejendomsmægleres/-formidleres ydelser. Når henvendelsen kom fra de hollandske ejendomshandlere – og ikke ejendomsmæglerne – skyldes det nok, at erhvervet er blevet dereguleret i Holland. Handlerne føler sig mest pressede i forhold til nye salgsmetoder etc., ligesom det er dem, der ville have mest markedsføringsværdi i at kunne påberåbe sig at arbejde under en international standard, i modsætning til mæglernes nationale foreningsstandard. Det hollandske institut kunne imidlertid ikke påtage sig opgaven og henviste til sin østrigske kollega, der sagde ja. Det østrigske institut indbød sine europæiske samarbejdspartnere, heriblandt DS, til at deltage, og en standardiseringsarbejdsgruppe var en realitet med institutdeltagelse fra de fleste vesteuropæiske lande. Naturligt nok bakkede de europæiske ejendomshandlere initiativet op, mens ejendomsmæglerne generelt glimrede ved deres fravær ved det første møde i Berlin – ud fra en betragtning om, at mæglerne via samarbejdsorganisationen CEPI allerede var nået langt med et sådant arbejde på europæisk plan.
DE besluttede at deltage aktivt
Den opfattelse måtte man i CEPI – og dermed også i DE – dog revidere, da det viste sig, at EU i Bruxelles forholdt sig positiv, ligesom de øvrige danske aktører ikke var afvisende; bl.a. besluttede Erhvervs- & Selskabsstyrelsen (E&S) at stille med repræsentanter. I DE turde vi således ikke overlade scenen til alle andre i Danmark, der måtte have en mening om, hvorledes ejendomshandel skal afvikles. I den forbindelse er det relevant at bemærke, at standardiseringsinstitutterne ikke arbejder med »overstatslige« organisationer, hvilket betød, at CEPI og CEI (handlerpendanten) kun fik observatørstatus, hvorimod alle nationale »organer« med en retlig interesse kunne få sæde i en dansk delegation, hvilket E&S altså tog imod. Derimod ønskede Forbrugerrådet og Forsikring & Pension ikke at deltage aktivt, men blot som observerende. Standardiseringsinstitutterne er som bekendt private, certificerede virksomheder, der kun udfører indtægtsdækkede opgaver, som de – lidt groft sagt – selv skaber ved at påpege et behov hos udvalgte brancher.
Både national og international uenighed
Herefter indledtes en møderække, hvor 40-50 mennesker – repræsenterende forskellige interesseorganisationer og under ledelse af deres nationale standardiseringsinstitutter – over to år samledes og – linje for linje – drøftede ordvalget i en kommende standard. Det viste sig hurtigt, at der var stor uenighed mellem deltagerne – dels nationalt, hvor der var mange interesser repræsenteret (mæglere/ handlere, forbrugere/formidlere, styrelser/ formidlere) og dels internationalt. Også gustne »lokale« politiske hensyn spillede ind: Eksempelvis ønskede de hollandske mæglere ikke at fremme ejendomshandlernes niveau og arbejdede derfor for den laveste fællesnævner! Som en kuriositet kan også nævnes, at ikke alle deltageres engelskkundskaber var på samme niveau, og tolkning fandt af hensyn til omkostningerne ikke sted. Retfærdigvis skal det siges at vi i DS med delegationsleder Carsten Fredriksen havde en særdeles pragmatisk, løsningsorienteret mand, der kunne forene synspunkterne mellem på den ene side DE og på den anden side E&S, som vi jo i en række sammenhænge traditionelt ikke har delt synspunkter med. Det var altså ikke i den danske delegation, de største problemer opstod. Derimod var de tyske og svenske forbrugerrepræsentanter »besværlige« set med mæglerbriller, og også EU Kommissionens forbrugerobservatør gjorde sit – bl.a. med krav om forbud mod »ene«- kommissionsaftaler samt om lovpligtige »no cure no pay« aftaler.
Ikke uden betydning for danske mæglere
På enkelte punkter er udkastet til en standardisering af ejendomsmæglerydelserne mere vidtgående end vores aktuelle regelsæt i Danmark. Der er krav om klientkontoordninger (jeg brugte en time på at forklare, at DE’s forsikringsordning er bedre, men en sådan ordning kunne man ikke enes om i stedet). Herudover er efteruddannelse kontrolleret og obligatorisk, og enkelte kundskabsniveauer opfylder vores nationale læreplaner muligvis ikke helt. Det er også et stående spørgsmål, om standarden kun omfatter forbrugerhandler eller også omfatter erhvervshandler. Det er forsøgt omtalt nogle steder i teksten. Generelt ligger vi dog i front – hvis vi vel at mærke synes, at det er attraktivt at være forrest med mængder af detailforskrifter. Set fra en national branchepolitisk synsvinkel kan standarden aktuelt synes mindre væsentlig. Men det skal nok tages med i betragtning, at standarden dels kan komme til at danne grundlag for områder, der ikke p.t. er dækket (efter omstændighederne erhverv), og at den dels kan komme til at danne grundlag for almindelig praksis, hvor registreringskravet er ophævet. EU kommissionen har i forbindelse med servicedirektivet påpeget, at brancherne i Europa så vidt muligt selv skal skabe deres faglige rammer – og en sådan standard, udarbejdet under formelle internationale standardiseringsrammer, hvor alle interesseparter har været til stede, kunne godt blive et grundlag. Indtil videre er det frivilligt at følge den og ikke relevant i de lande, hvor den nationale lovgivning er dækkende. Den kan dog, efter min opfattelse, også komme til at danne grundlag for grænseoverskridende transaktioners forløb, hvis de involverede parter beslutter sig for at bruge den som grundlag, og hvis den vel at mærke ikke kolliderer med aktuel, national lovgivning. En yderligere vinkel skal anskues, nemlig risikoen – eller chancen, alt afhængig af øjnene der ser – for, at de enkelte landes standardiseringsinstitutter begynder at tilbyde at certificere denne standard til de enkelte ejendomsmæglere. Det bliver dyrt og er efter min opfattelse inderligt overflødigt. Vi bør derfor som branche imødegå sådanne tiltag, da certificeringen erfaringsmæssigt er dyr og ikke relevant i Danmark, i og med at vi har en registrering (vi havde eksemplet f.s.v. angår de ISO-certificerede valuarer, der årligt betalte i niveau 10.000 kr. til DS). I skrivende stund er udkastet til høring i en række europæiske lande, hvor enhver, der måtte ønske det, kan tilkendegive sin mening. Når høringsfasen er overstået, samles »holdet« igen til en sidste meningsudveksling, hvorefter en endelig standard vil foreligge til fri benyttelse – indtil videre!