Ejendomsmæglerbranchens vagthunde
Der er i dag mulighed for at klage over ejendomsmæglere hos tre forskellige instanser i Danmark – alt afhængigt af, om man er kollega i branchen, forbruger eller blot har en retlig interesse i en klagesag.
Af Anders Palmkvist, Ulla Langer og Lise Westphal Fotos: Poul Rasmussen
Selv for en ejendomsmæglerkan det være svært at holderede i de forskellige instanser,der kan behandle klager overejendomsmægleres arbejde. Hvem kanklage over hvad til hvilken instans? Oghvilke sanktioner kan man blive tildeltde enkelte steder?Vi bringer her et overblik overejendomsmæglerbranchens tre megetforskelligartede vagthunde:
- Etisk Råd, DanskEjendomsmæglerforening
- Klagenævnet forEjendomsformidling
- Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
Lidt populært sagt kan man sige, at DE’s etiske råd er branchens egetinitiativ og mulighed for at holde ordeni egne geledder, mens Klagenævnet forEjendomsformidling er et forbrugerklagenævn,hvor almindelige forbrugerekan klage over ejendomsmæglere.Seneste skud på stammen er Disciplinærnævnetfor Ejendomsmæglere,som blev nedsat af staten i 2006, oghvortil alle, der har en retlig interesse ien ejendomsmæglerrelateret sag, kanklage.
Etisk råd
Delegeretforsamlingen har med hjemmeli Dansk Ejendomsmæglerforeningsvedtægter nedsat et Etisk Råd, somhar til opgave at påse, at medlemmerneoverholder foreningens etiske reglersamt den lovgivning, der har naturligtilknytning til de etiske reglers anvendelsesområde.Delegeretforsamlingen har endvideremed hjemmel i DE’s vedtægter fastsatreglerne for det etiske råds virksomhedog sammensætning. Reglerne er senestrevideret på Delegeretmødet den25. maj 2007.I henhold til de vedtagne reglerbestår Etisk Råd af fem personer. Firepersoner vælges af Delegeretforsamlingen,hvoraf to personer vælges på detordinære delegeretmøde i lige år og topersoner i ulige år. Valgene gælder forto år ad gangen. Et medlem udpeges afstyrelsen blandt dennes medlemmer.Rådet konstituerer sig selv, og genvalgkan finde sted.S idste år behandlede Etisk Råd i alt16 sager.
Hvem kan klage?
DE’s medlemmer har mulighed for atindbringe et andet medlem af foreningenfor Rådet, såfremt det vurderes,at den pågældende ikke overholderforeningens etiske regler samt den lovgivning,der har naturlig tilknytning tilde etiske reglers anvendelsesområde.
Sanktioner
Etisk Råd kan tildele advarsler, irettesættelserog idømme bøder. Rådet kanendvidere indstille til DE’s styrelse, atet medlem, der groft og/eller gentagnegange har overtrådt de etiske regler,kan ekskluderes fra foreningen.
Klagenævnet for ejendomsformidling
Klagenævnet behandler klager fraforbrugere over statsautoriseredeejendomsmæglere og andre mellemmænd,der beskæftiger sig med tilsva-S rende virksomhedsområder eller deleheraf – og en sag kan angå samtligeomstændigheder i retsforholdet mellemparterne.K lagenævnet er et privat forbrugerklagenævn,der er oprettet af tre privateinteresseorganisationer – nemlig DE,der repræsenterer ejendomsmæglerbranchensamt Forbrugerrådet ogGrundejernes Landsorganisation, derrepræsenterer forskellige forbrugere afejendomsmæglerydelser. Nævnet eroffentligt godkendt, hvilket betyder, atnævnets oprettelse og vedtægter ergodkendt af Økonomi- og Erhvervsministeren.Nævnet er herefter forpligtettil at behandle alle forbrugerklager modejendomsmæglere i stedet for det offentligeforbrugerklagenævn.K lagenævnet består af en dommer,der er formand for nævnet, og af firenævnsmedlemmer, hvoraf et medlemudpeges af Forbrugerrådet, et af GrundejernesLandsorganisation og to af DE.
Hvem kan klage?
Klagenævnet kan alene behandle klager,der indgives af forbrugere. Ved vurderingenaf, om en klager kan anses forforbruger, tager nævnet udgangspunkt iforbrugerdefinitionen i LOFE § 1, stk. 5,hvorefter en forbruger er en person, derhandler med henblik på
1) afhændelse af en ejendom, nårejendommen hovedsagelig har væretanvendt ikke-erhvervsmæssigt af vedkommende,eller
2) erhvervelse af en ejendom, nårejendommen hovedsagelig er bestemttil ikke-erhvervsmæssig anvendelse afvedkommende.
Det er nævnet, der af egen drift påser,om der er tale om en forbruger. Hvisdette ikke er tilfældet, afvises sagenfra nævnsbehandling, og klageren må istedet prøve sin sag ved domstolene.N ævnet undersøger endvidere, hvemder er rette indklagede. Nævnet afgørikke sager mod den enkelte ejendomsmægler,men mod den ansvarlige indehavereller det selskab (A/S eller ApS),der står bag mæglerfirmaet. Der er taleom en slags arbejdsgiveransvar, såledesat det er ejeren af ejendomsmæglerfirmaet,der bliver ansvarlig for sineansatte ejendomsmægleres eventuellefejl.
Sanktioner
Klagenævnet kan i sine afgørelserpålægge en ejendomsmægler at betaleerstatning, fortabe sit salær helt ellerdelvist eller udtale kritik (ved overtrædelseaf god ejendomsmæglerskik).Nævnet kan ikke give advarsler ellerbøder eller indskrænke en ejendomsmæglersret til at drive ejendomsmæglervirksomhed.Sådanne sager henhøreralene under Disciplinærnævnet forEjendomsmæglere. Kollegiale sagerligger tillige uden for Klagenævnetsregi, idet disse – for DE-medlemmersvedkommende – behandles af foreningensetiske råd.
Offentliggørelse af kendelser
En indbragt klagesag afgøres ved enkendelse, og alle kendelser offentliggøres på Klagenævnets hjemmesidemed oplysning om ejendomsmæglerens navn. Forbrugerens navn anonymiseresinden offentliggørelsen. Hvis en indklaget ejendomsmægler ikke opfylderen kendelse, er nævnet forpligtet til på en særskilt liste på sin hjemmeside atoffentliggøre navnet på denne ejendomsmægler.
Klagenævnets finansiering
Det er DE, der finansierer Klagenævnetsdrift. De ejendomsmæglere, derikke via medlemskab af foreningenbidrager til nævnets drift, skal, hvis detaber en klagesag, betale et gebyr på9.200 kr. til Klagenævnet for sagensbehandling. Hvis gebyret ikke betales,sørger Forbrugerstyrelsen på Klagenævnetsvegne for at inddrive gebyretvia SKAT.N år en kendelse er afsagt af nævnet,kan hver af parterne tage sagen tildomstolene. Medlemmer af DE erimidlertid via foreningens vedtægterforpligtet til at opfylde kendelsen. Derer dog mulighed for at søge DE omtilladelse til at prøve sagen ved domstolene.Dette skal ske inden 30 dageefter kendelsens afsigelse.
Nye regler 1. januar 2010
For sager modtaget i Klagenævnetefter 1. januar 2010 er der kommet nyeregler, således at nævnets kendelser idisse sager kan tvangsfuldbyrdes. Dettebetyder, at forbrugeren, hvis ejendomsmæglerenikke opfylder kendelsen, kanforelægge kendelsen for Fogedrettenog via Fogedretten få inddrevet sit kravifølge kendelsen i stedet for at skulleanlægge en almindelig retssag. Ejendomsmæglerenhar dog mulighed for atmeddele nævnet, at han ikke ønsker atvære bundet af kendelsen. Hvis dettesker inden 30 dage, efter at ejendomsmæglerenhar fået forkyndt kendelsen,kan kendelsen ikke tvangsfuldbyrdes afforbrugeren.
Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
Disciplinærnævnet behandler klagerover ejendomsmæglere, der vedudøvelsen af opgaver i henhold til Lovom omsætning af fast ejendom (LOFE )tilsidesætter de pligter, som stillingenmedfører, herunder god ejendomsmæglerskik.Det vil som udgangspunkt altidvære den enkelte ejendomsmægler,der indklages for Disciplinærnævnet.Disciplinæransvaret er ifølge LOFE etfagligt ansvar, der påhviler den enkelteejendomsmægler, der har udført – ellerundladt at udføre – det arbejde, somejendomsmægleren er forpligtet tilifølge loven, herunder god ejendomsmæglerskik.Der er dog også mulighed for at indbringeejendomsmæglervirksomhedensom juridisk person for Disciplinærnævnet.Virksomheden kan både ifalde etmedansvar og et selvstændigt ansvar.I det omfang en ejendomsmæglervirksomheddeltager i et kædesamarbejdemed andre mæglervirksomheder, vilejendomsmæglerkæden som sådanefter omstændighederne kunne indbringesfor nævnet, i det omfang kædenhar et selvstændigt ansvar eller medansvarfor den enkelte medlemsvirksomhedsovertrædelse af loven, forskriftereller god ejendomsmæglerskik.Disciplinærnævnet kan ikke behandlesager, der alene vedrører en forbrugerskrav om erstatning over for ejendomsmæglere.Sager, der alene vedrørererstatningsansvar, henhører underKlagenævnet for Ejendomsformidlingog domstolene. Klager, der alenevedrører størrelsen af ejendomsmægleresvederlag samt kollegiale sagerejendomsmæglere imellem, skal hellerikke behandles af nævnet. Disse sagerbehandles for medlemmer af DE’s vedkommendeaf foreningens etiske råd.Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglerehar en dommer som formand,og herudover er der seks medlemmer,hvoraf to er ejendomsmæglere, torepræsenterer forbrugerne, og to ersagkyndige inden for ejendomshandel.
Hvem kan klage?
Der er direkte klageadgang til Disciplinærnævnet.Det vil sige, at enhver, derhar en retlig interesse heri, kan klageover ejendomsmæglerens overtrædelseaf LOFE , forskrifter udstedt i medfør afloven og god ejendomsmæglerskik.Det er nævnet, der vurderer, hvorvidten klager har en retlig interesse, og formandenkan afvise åbenbart grundløseklager.
Sanktioner
Den mildeste sanktion, Disciplinærnævnetkan tildele, er ifølge LOFE enadvarsel. En advarsel er en tilkendegivelseaf, at ejendomsmægleren hartilsidesat sine pligter efter loven og bestemmelserudstedt i medfør af loven,herunder god ejendomsmæglerskik. Igentagelsestilfælde kan nævnet læggevægt på den tidligere givne advarsel ogidømme en strengere sanktion.Herudover kan nævnet idømmebøder til ejendomsmæglere og ejendomsmæglervirksomheder.Der erfastsat et maksimalt bødeniveau, somsvarer til det maksimale bødeniveaupå revisorområdet. Det betyder, atejendomsmæglerne kan idømmes enpersonlig bøde på op til 300.000 kr.,mens ejendomsmæglervirksomhederne kan idømmes bøder på op til 750.000kr.Ved udmålingen af en bøde måder tages hensyn til overtrædelsenskarakter og økonomiske skadevirkningfor forbrugeren. Endvidere må der læggesvægt på grovheden af overtrædelsen,antallet af overtrædelser og denvinding, der er eller kunne være opnåetved overtrædelsen.Der vil også ved bødeudmålingenkunne tages hensyn til indklagedes betalingsevne.I sager, hvor en ejendomsmæglervirksomhedhar et selvstændigtansvar eller medansvar, vil man kunnetage hensyn til størrelsen af ejendomsmæglervirksomhedensomsætning.Som en mere vidtgående sanktionkan disciplinærnævnet begrænse enejendomsmæglers adgang til at udøveejendomsformidling.
Offentliggørelse af afgørelser
Disciplinærnævnets afgørelser skalifølge loven offentliggøres. Offentliggørelsenvil ske på en måde, somgiver mening for omverdenen, og vilendvidere kunne begrænses til navnetpå den ansvarlige ejendomsmægler,der måtte indgå i en større ejendomsmæglervirksomhedeller kædesamarbejde.Offentliggørelsen sigter mod atsikre, at forbrugere og virksomheder fåren reel mulighed for – i forbindelse medvalg af ejendomsmægler – at undladeat benytte ejendomsmæglere, der harhandlet i strid med lovens regler og godejendomsmæglerskik.
Andre bestemmelser
Nævnet er et uafhængigt organ og endel af den offentlige forvaltning, hvorforlov om offentlighed i forvaltningen ogforvaltningsloven samt officialmaksimengælder for nævnets virksomhed.Det indebærer for eksempel, at reglerneom aktindsigt finder anvendelse.Endvidere gælder reglerne om partshøring,hvilket betyder at indklagedeskal gøres bekendt med de faktiskeomstændigheder i sagen og have lejlighedtil at udtale sig.
Disciplinærnævnets finansiering
Erhvervs- og Byggestyrelsen indkræveret årligt gebyr, som skal betales af alleejendomsmæglere, der er registreret istyrelsens ejendomsmæglerregister.
Forholdet mellem klageinstanserne
Såfremt en klage over en ejendomsmæglerhenhører under og/eller erindbragt for Disciplinærnævnet for Ejendomsformidling, er Etisk Rådafskåret fra at behandle det sammeforhold, indtil Disciplinærnævnetsafgørelse foreligger. Eventuel sagsbehandlingstilles i bero imens.Til gengæld kan Disciplinærnævnetog Klagenævnet for Ejendomsformidlinggodt behandle og afgøreden samme sag. Det betyder, at enejendomsmægler for den samme fejlkan blive pålagt to forskellige sanktioner– f.eks. salærfortabelse i Klage- nævnet på grund af mangelfuldt og kritisabelt mæglerarbejde og en bøde i Disciplinærnævnet for overtrædelse af bestemmelser i LOFE . Der er ingen steder i lovgivningen eller i nævnenes vedtægter bestemmelser om, hvordan de to nævns indbyrdes forhold skal være. Der er tale om helt forskellige sanktionsmuligheder, og derfor kan ingen af de to nævn med de nuværende regler tage hensyn til udfaldet af sagen i det andet nævn i vurderingen af, hvor ”alvorlig” en sanktion, der skal pålægges ejendomsmægleren. I Disciplinærnævnets vedtægter er bestemt, at Klagenævnet kan indgive klage over en mægler til Disciplinærnævnet, og hvis en sådan klage indgives, er Disciplinærnævnet forpligtet til at behandle klagesagen. Omvendt kan Disciplinærnævnet ikke indgive en klage til Klagenævnet, idet Klagenævnet alene kan behandle klager, der indbringes af forbrugere. K lagenævnet har endnu ikke fundet anledning til at indbringe klage til Disciplinærnævnet, men det må formodes at dette vil ske. For eksempel hvis Klagenævnet via de indkomne klagesager erfarer, at en ejendomsmægler gentagne gange overtræder samme bestemmelse i LOFE eller anden lovgivning, eller hvis Klagenævnet finder, at der er tale om så alvorlige overtrædelser af lovgivningen, at det er hensigtsmæssigt tillige at få en behandling af sagen ud fra et disciplinært synspunkt.
Læs mere om:
DE’s etiske regler og Etisk Råd på www.de.dk
Klagenævnet for Ejendomsformidling på www.ejendomsmaeglernaevnet.dk
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere på www.dnfe.dk