Den engelske revolution kommer fra Danmark
England og Wales får fra 2007 en ny boliglov, som indfører en række principper fra den danske lovgivning vedrørende handel med fast ejendom – heriblandt tilstandsrapporter og energiattester.
Af Sandy Thornland · Foto: Arkivfoto
I England og Wales kan det være vanskeligt for en boligkøber at vide, om han virkelig har købt den ejendom, han har skrevet under på at købe, og om det bliver til den aftalte pris. Men om to år skal det blive anderledes. »Home Information Pack« hedder løsningen, der fremover skal sikre, at engelske og walisiske boligkøbere får de fornødne oplysninger om ejendommen, inden de byder på den. Pakken skal bl.a. indeholde ejendommens udbudsbetingelser, samtlige relevante papirer, der kan fremskaffes fra det offentlige, tilstandsrapport, energimærke, diverse håndværkergarantier samt oplysninger om ejendomsskatter og -afgifter. Loven, der indfører boliginformationspakken, hedder Housing Act 2004 (Part 5). Den blev vedtaget i det engelske parlament den 18. november 2004 og træder i kraft fra januar 2007. Forud for lovforslaget undersøgte et udvalg, hvordan man handlede fast ejendom andre steder i verden – og den model, englænderne i sidste ende valgte at opbygge deres nye lov efter, kommer fra Danmark.
Delegationer i Danmark
Arbejdet med at finde ud af, hvordan man handler fast ejendom i Danmark, og hvordan reglerne fra den danske lovgivning kunne tillempes engelske forhold, bestod bl.a. i, at engelske delegationer kom på studiebesøg hos forskellige danske ejendomsmæglere, advokater, byggesagkyndige samt offentlige instanser. I den sammenhæng fungerede DE som rådgiver, formidler og guide for embedsmænd fra The Deputy Prime Minister’s Office, formanden for det engelske advokatforbund, repræsentanter fra DE’s engelske søsterorganisation NAEA og mange flere. En af de engelske gæster var Denis Purshouse,der er politisk rådgiver i vicepremierministeriets ejerboligafdeling (Deputy Prime Minister’s Office, Home Ownership Branch). Han har medvirket i udformningen af den nye engelske lov og forklarer gerne og livligt om de problemer, det gamle system har medført, og de muligheder, han ser i det nye. »Indtil nu har boligmarkedet i England og Wales ikke været reguleret. Måden at handle fast ejendom på er opstået ved, at den metode, forbrugerne selv har fundet frem til at handle efter, er blevet sædvane. Problemerne i den forbindelse er årtier gamle. De skiftende regeringer har ofte set på problemerne, der hovedsageligt skyldes manglende information i begyndelsen af salgsforløbet,« siger Denis Purshouse og fortsætter: »Men i 1997 kom den nuværende Labourregering til magten på grund af en programerklæring, der bl.a. lovede at yde en indsats mod det fænomen, at hussælgeren efter at have indgået aftale med køberen, stadig kan forsøge at finde en anden køber, der vil betale mere, eller skrue prisen op over for den køber, han har en aftale med.« På baggrund af de nye politiske vinde nedsatte ministeriet et udvalg bestående af repræsentanter for branchen og forbrugerne. Udvalget undersøgte både, hvordan man gjorde i udlandet, og hvordan systemet hidtil har fungeret i England. Undersøgelserne i udlandet viste, at man både i New South Wales i Australien og i Danmark indhentede oplysninger om ejendommen i begyndelsen af salgsforløbet – i modsætning til England, hvor informationerne »dukker op hen ad vejen«, og det i høj grad er op til køber selv at skaffe oplysningerne. »Vi hyrede en researcher i Australien, så vedkommende kunne sende os den fornødne information. Og så tog vi på et par studieture til Danmark, hvor Dansk Ejendomsmæglerforening sørgede for at vi fik alle de oplysninger, vi havde brug for.Vi er meget taknemmelige for, at direktør Palle Ulstrup har hjulpet os,« siger Denis Purshouse.
Kædeagtige bevægelser
Det engelske marked har en række egenskaber, som vi ikke i samme grad kender herhjemmefra, heriblandt kædeforløb af bolighandler. »Folk vil flytte ud af deres gamle bolig og ind i den nye samtidig,« forklarer Denis Purshouse. Det betyder, at der opstår kæder af ejendomshandler, som er afhængige af hinanden. Hvis en af handlerne i en sådan kæde går i vasken, ryger andre handler med. For hvis du alligevel ikke køber det hus, du ville have, bliver du boende i dit gamle, og den der skulle have købt dit gamle hus, bliver boende i sit gamle. I England bliver tre ud af ti transaktioner ikke til noget. Derfor kom researcherne frem til ideen om informationspakken, der skal foreligge fra starten. Dermed åbnes et helt nyt marked for informationspakke- udbydere. Denis Purshouse forestiller sig, at det primært bliver ejendomsmæglere og Chartered Surveyors samt i et vist omfang advokater, der kaster sig over denne opgave. Faktisk er der i skrivende stund ved at blive etableret private virksomheder, der udelukkende skal lave informationspakker. Ejendomsmæglerne får ansvaret for, at dokumentationen i pakkerne er ægte, sand og fyldestgørende. Denis Purshouse tror ikke, at pakkerne bliver noget, forbrugerne kommer til at betale for, inden handlen er vel overstået: »Vi har mange forholdsvis små, selvstændige mæglere og skarp konkurrence,« forklarer han.
Tilstandsrapporternes indtog
Bygningssagkyndige bliver en helt ny profession i England. Der etableres uddannelser til dem – og Denis Purshouse vurderer, at folk, der i forvejen har lang erfaring med at undersøge bygningers tilstand, heriblandt mange Chartered Surveyors, vil kunne klare uddannelsen ved hjælp af nogle kurser. Hvis man er helt ny på området, skal man regne med et toårigt fuldtidsstudium plus praktikophold. Englænderne anser det ikke for nødvendigt at holde bygningssagkyndige og ejendomsmæglere strengt adskilt som i Danmark. En mægler kan sagtens hyre en bygningssagkyndig, mener Denis Purshouse: »De fleste mæglere i England er som sagt små selvstændige, og de har ikke mange muligheder for at sætte en bygningssagkyndig under pres.« For at sikre, at tilstandsrapporterne er til at stole på, vil man bl.a. teste det elektroniske arkiv for rapporterne med et software program, der kan spore trends for ukritiske rapporter. »Vi vil slå hårdt ned på bygningssagkyndige, der skriver en for ’mild’rapport for at gøre deres kunder en tjeneste,« siger Denis Purshouse og tilføjer, at brodne kar vil miste deres autorisation. Tilstandsrapporterne er ikke kun til gavn for køberne, men betyder også et klart fremskridt for den finansielle sektor: »De institutter, der udlåner penge til boligkøb, vil selvfølgelig gerne vide, at den belånte bolig er af tilstrækkelig kvalitet til, at de har en god sikkerhed i hånden i fald af at køber går fallit. Men sådan som det er i dag, undersøger de ikke meget ved ejendommene. Drejer det sig om et forholdsvis beskedent lån, kører de i visse tilfælde blot forbi for at se, om ejendommen eksisterer og har et tag. Ved større lån tager de deres beslutning ud fra en undersøgelse, som ofte er mindre detaljeret end undersøgelserne der vil danne grundlag for de tilstandsrapporter, den nye lov lægger op til.« For øjeblikket kritiseres de nye tilstandsrapporter i engelske fagkredse – især for at den bygningssagkyndige har mulighed for at skubbe ansvaret videre til andre ved at give en skade karakteren »Undersøges Nærmere«. Men Denis Purshouse synes, at det er meget fornuftigt at anbefale køberne at indhente en udtalelse fra en anden fagmand: »Hvis den bygningssagkyndige f.eks. opdager fugt i en væg, er det eneste rigtige da at få en specialist til at se på, hvad der er årsag til fugten, og komme med et bud på, hvordan problemet kan afhjælpes.« I England findes der i øvrigt ingen egentlige ejerskifteforsikringer, men til gengæld har man alternative forsikringsmodeller.
Næste udfordring: ejendomsmæglerne
Når det engelske og walisiske boligmarked om to år bliver strammet op med boliginformationspakken, er der en branche, der efterlades som et stort spørgsmålstegn – ejendomsmæglerne. I England er det nemlig stadig sådan, at hvem som helst kan kalde sig ejendomsmægler og handle med andre menneskers ejendomme. Foreløbig vil der stilles lovkrav om, at ejendomsmæglerne skal være med i en erstatningsordning. Som det er nu, findes der godt nok en ombudsmand, men kun 30 pct. af mæglerne har underlagt sig denne. Selvom etableringen af en ejendomsmægleruddannelse ikke hører direkte ind under afdelingen, hvor Denis Purshouse arbejder, kan han godt forestille sig at der i nær fremtid også vil blive rettet fokus på ejendomsmæglernes uddannelse.