Fritidsbolig i udlandet
For mange boligejere med ejendom i udlandet betyder nye regler forejendomsværdibeskatning bagudrettet, at de kan have flere tusindekroner til gode og fremadrettet få en lempeligere beskatning.
Af Peter Skov Hansen, statsaut. revisor, og Carsten Lagoni, skattekonsulent
Det har i de senere år været populærtat købe fritidsbolig i udlandet, hvorforde skattemæssige konsekvenser vedat købe, eje og sælge en sådan fritidsboligerer blevet mere relevante,så der ikke senere opstår ubehageligeoverraskelser. Artiklen vil komme indpå de nye regler vedrørende beregningaf ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme.For mange boligejere med ejendom i udlandet betyder denye regler bagudrettet, at de kan have flere tusinde kroner tilgode og fremadrettet få en lempeligere beskatning. Artiklengælder kun for fritidsbolig ejet af personer.N år man bor i Danmark og køber en bolig i udlandet erudgangspunktet, at Danmark beskatter fritidsboligen, somhvis denne var beliggende i Danmark. Køber bliver normaltogså skattepligtig af boligen i det land, hvori ejendommen erbeliggende.De skattemæssige konsekvenser, der er væsentlige i såvelDanmark som udlandet, bør undersøges i forhold til om:
- Lejeindtægt beskattes
- Fortjeneste ved salg af boligen beskattes
- Der skal betales ejendomsværdiskat
- Der er fradrag for renteudgifter
Hertil kommer købs- og salgsomkostninger mv., som artiklenikke vil beskæftige sig med.
Lejeindtægter og fradrag for udgifter(danske regler)
Den danske beskatning af lejeindtægter og fradrag for udgifterafhænger af, om ejeren alene benytter ejendommentil private formål, benytter ejendommen både privat og tiludlejning, eller om ejendommen alene anvendes til udlejning.
Fritidsboligen anvendes kun privat
Bruges ejendommen kun privat, er der ingen fradrag forD driftsudgifter. Renteudgifter er fradragsberettiget i den danskeindkomst, og der beregnes ejendomsværdiskat.Fritidsboligen anvendes både til udlejningog privatBruges ejendommen både privat og til udlejning, skal overskudfra udlejning medregnes som kapitalindkomst.Ved opgørelse af den danske skattepligtige indkomst kander vælges mellem at opgøre overskuddet efter en almindeligregnskabsmetode eller efter standardfradragsmetode. Valgaf den mest fordelagtige metode afhænger af størrelsen ogomfanget af udlejning og driftsudgifter.
Fritidsboligen anvendes udelukkende erhvervsmæssigt
Ved udelukkende erhvervsmæssig anvendelse er lejeindtægterskattepligtige, og der er fradrag for driftsudgifter,vedligeholdelsesudgifter og renteudgifter. Overskud/underskudved udlejning er i dette tilfælde personlig indkomst ogskal selvangives som resultat af udlejningsejendom. Der skali dette tilfælde ikke beregnes ejendomsværdiskat i Danmark.Der skal foretages en individuel vurdering af, om enfritidsbolig i udlandet skattemæssigt opfylder betingelsernefor at være udelukkende erhvervsmæssigt anvendt. Det ermuligt at vælge beskatning efter virksomhedsordningen ellerkapitalafkastordningen ved opgørelse af den skattepligtigeindkomst. Det er her nødvendigt at foretage en konkret vurderingaf, hvad der bedst kan svare sig.Det skal bemærkes, at som følge af skattereformen vilder fra og med 2011 blive opkrævet AM -bidrag af resultat afvirksomhed i udlandet, som også omfatter resultat fra udlejningsejendom.
Nye regler vedrørende ejendomsværdiskat (danske regler)
Ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme er hidtidigberegnet på baggrund af anskaffelsesprisen, medmindreder var en udenlandsk ejendomsvurdering, der kunne sidestil-les med en dansk offentlig ejendomsvurdering.F or danske ejendomme beregnes ejendomsværdiskatten afden laveste af følgende tre værdier:
- Ejendomsværdien pr. 1. oktober i det pågældende indkomstår
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
EF-domstolen har i 2008 truffet en afgørelse, der betyder, aten udenlandsk ejendom skal beskattes på samme måde somejendomme i det land, hvor man bor. Skat har derfor lavetnye retningslinjer om opgørelse af beregningsgrundlaget forudenlandske ejendomme, som er indarbejdet i lovgivning.De nye regler medfører, at ejendomme i udlandet nu skalbeskattes på samme måde som danske ejendomme.Hvis der foreligger en udenlandsk offentlig ejendomsvurderingfor ejendommen, der kan sidestilles med en danskoffentlig ejendomsvurdering, skal ejendomsvurderingen for2001/2002 anvendes som beregningsgrundlag.Hvis der ikke er en udenlandsk offentlig ejendomsvurdering,der kan sidestilles med en dansk offentlig ejendomsvurdering,skal værdiansættelsen af ejendommen ske ud fraejendommens anskaffelsessum, der indekseres tilbage fraanskaffelsesåret til henholdsvis 2001 eller 2002.De nye regler medfører, at de danskere, der har erhverveten udenlandsk ejendom efter 1. januar 2001, i de flestetilfælde skal betale en lavere ejendomsværdiskat.
Eksempel, beregnet ud fra OECD indeks, som ergodkendt af Skat:
- Ejendom købt i Spanien den 1. januar 2006 for 2,5 mio. kr.
- Ejendomsværdiskat efter gamle regler, 25.000 kr.
- Ejendomsværdiskat efter nye regler, 10.500 kr.
- Tilbagebetaling pr. år, 14.500 kr.
Det er boligejeren selv, der skal rette henvendelse til SKAT,hvis man tidligere år har betalt for meget ejendomsværdiskataf den udenlandske ejendom. På nuværende tidspunkt er detmuligt at få ændret ejendomsværdiskatten for år 2006, 2007og 2008. Fristen for at få ændret år 2006 er den 1. maj 2010.
Beskatning i udlandet
Hvorvidt der skal betales en indkomstskat eller en afgift iudlandet, som kan sidestilles med den danske ejendomsværdiskatafhænger af landets lokale regler.E r der betalt udenlandsk skat, der efter sin art svarer tilejendomsværdiskatten i Danmark, nedsættes den danskeejendomsværdiskat med den i udlandet betalte skat. Fradragetkan dog ikke overstige den opgjorte danske ejendomsværdiskatfor ejendommen.Der skal sædvanligvis betales indkomstskat af et eventueltoverskud i det land, hvor fritidsboligen er beliggende. Derskal således indgives selvangivelse, og det skattemæssigeoverskud opgøres efter de regler, der gælder lokalt. Skal derbetales skat i udlandet, giver Danmark normalt nedslag iden danske skat med den i udlandet betalte skat, men der erbegrænsninger jf. nedenfor.F or at modvirke dobbeltbeskatninger har Danmark indgåetdobbeltbeskatningsoverenskomster med en lang rækkelande. I henhold til de fleste af disse overenskomster vilden danske skat blive nedsat med den i udlandet betalteskat. Beløbet kan dog ikke overstige den del af den danskeskat, der kan henføres til overskud ved udlejning. Herudoverfindes der interne danske regler, som også kan nedsætte dendanske skat i lighed med ovenstående. Disse anvendes, hvisder ikke er indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst meddet pågældende land. Idet nedsættelse af skatten afhængeraf, i hvilket land ejendommen er beliggende, anbefales det atsøge rådgivning i den konkrete situation. Der findes særligeovergangsregler for ejendomme beliggende i Frankrig, hvorDanmark ensidigt har opsagt overenskomsten. For så vidt angårSpanien, hvor Danmark også har opsagt overenskomsten,er der ikke særlige overgangsregler.
Salg af fritidsbolig
Gevinst ved salg af fritidsbolig i udlandet beskattes i Danmarkefter samme regler som danske ejendomme. Hvisboligen har været anvendt helt eller delvist privat, vil en fortjenestesædvanligvis være skattefri. Har boligen kun væretanvendt til udlejning, er en gevinst skattepligtig.A fhængig af, i hvilket land boligen er beliggende, kan eneventuel fortjeneste også være skattepligtig i udlandet. Eneventuel udenlandsk betalt skat kan normalt modregnes iden danske betalte skat ved salget, men der er begrænsningerjf. ovenfor, så rådgivning anbefales.