Svingende kvalitet i analyser af boligmarkedet
Man bør forholde sig til analyser af boligmarkedet med en sund skepsis. Kvaliteten er nemlig ikke altid i top. Det viser bl.a. en komplet misvisende analyse fra Boliga.dk, som boligportalen offentliggjorde for nylig.
Af økonom Mads Lindegaard, DE
Vi bombarderes dagligt med historier omboligmarkedet med meget forskellige ognogle gange modstridende budskaber.En dag kan man eksempelvis læse om”Bedring på boligmarkedet” – at førstegangskøberneigen har råd til at købe enbolig, og at der derfor er flere købere påmarkedet. Og selv samme dag kan manlæse, at boligmarkedet befinder sig på afgrundens rand, ogat priserne vil falde meget mere.Der er tale om en jungle af information, og det kan derforheller ikke undre, hvis potentielle boligkøbere er forvirrede.N år man læser analyser om boligmarkedet, er det i dethele taget en god ide at forholde sig til dem med en naturligskepsis. Hvis det lyder forkert, er det formentlig forkert.
Fundamentale fejl
For nylig lancerede Boliga.dk en analyse i deres nyhedsbrevunder overskriften: ”Flere dropper at sælge boligen”. Analysenviste, at næsten halvdelen af husejerne opgav at sælgederes parcel- og rækkehus i 1. kvartal 2009. For ejerlejlighedernevar det tilsvarende tal helt oppe på 64 pct., og talletvar for fritidshuse 59 pct.I analysen har Boliga.dk sammenlignet deres egne opgørelserfor udbuddet af boliger og antallet af mange mæglerskift,de har registreret, og kombineret dem med antallet afhandlede boliger fra Realkreditrådets ejendomsprisstatistik.De må dog have glemt at læse metode-notatet til ejendomsprisstatikken.Der er nemlig to helt fundamentale fejl i dennefremgangsmåde:F or det første indeholder ejendomsprisstatistikken kun dehandler, hvori der indgår realkreditlån. I gennemsnit betyderdette, at Realkreditrådets statistikker kun indeholder omkring80 pct. af handlerne for enfamiliehuse (ifølge Realkreditrå-dets eget metodenotat). Procentsatsen er endnu lavere forejerlejligheder og sommerhuse.F or det andet er det udbetalingstidspunktet, som registreresi Realkreditrådets ejendomsprisstatistik, og ikkehandelstidspunktet. Ifølge deres egne opgørelser udgørdenne forskydning 52 dage. Altså dækker handelstallene fraRealkreditrådets ejendomsprisstatistik ikke samme periodesom Boliga.dk’s egne tal, hvilket er meget problematisk på etboligmarked, der i høj grad er præget af sæson.F or denne analyses hovedkonklusioner betyder det, atBoliga sammenligner antallet af handler fra omkring den10. november 2008 til den 9. februar 2009 med antallet afboliger taget af internettet fra den 1. januar til 31. marts.Realkreditrådets ejendomsprisstatistik dækker derfor enstor del af den periode, hvor alt gik helt i stå på grund affinanskrisen. Efter denne periode tyder det på, at markedeter tøet en del op.M an kunne muligvis forsvare opgørelsen og sige, at deter små ubetydelige fejl, der ikke ændrer ved resultatet. Deter bare ikke sandheden. Når man opgør konsekvenserne afregnefejlene (se regneeksemplet), kan det ses, at procentsatsenfalder til under 25 pct. opgivne salg med mere realistiskeforudsætninger.
Ikke nødvendigvis sandheden
Umiddelbart er der ingen tvivl om, at det går trægt på detdanske boligmarked, men sådanne fejlskud kan forstærkeden negative stemning. For rigtig mange mennesker er boligenden største og vigtigste investering i deres liv, og derforer det også vigtigt, at boligkøbere ikke bliver misinformeretog derfor træffer deres beslutninger på en helt forkert baggrund.E n familie, som gerne vil købe bolig, vil være bedre stillet,hvis de ikke har læst Boliga.dk’s analyse. De vil nemlig tro, at deres forhandlingsposition er langt bedre, end den reelt er. Når de afleverer et bud på en bolig til langt under udbudsprisen, vil det blive opfattet useriøst af både ejendomsmægler og sælger og derfor blive afvist uden yderligere forsøg på forhandling. En sælger vil tro, at situationen er langt mere desperat, end den rent faktisk er, og vil derfor være tilbøjelig til at sælge til den første og bedste, som kommer med et bud. Dermed vil han formentligt sælge for billigt. Boliga.dk’s analyse illustrerer altså, at man – hvad enten man er boligkøber, boligsælger, ejendomsmægler eller journalist – bør væbne sig med en naturlig skepsis, når man læser analyser om boligmarkedet. Kvaliteten er nemlig ikke altid i top. Og selv om diverse analyser indeholder tal, er tallene ikke nødvendigvis sandheden.