Godt at vide om skat af sommerhusudlejning
Hvis man udlejer sit sommerhus i Danmark eller udlandet, bliverman beskattet af resultatet. Man kan imidlertid vælge mellem toopgørelsesmetoder – og det er ikke lige meget, om man vælger denene eller den anden metode.
Tekst: Statsaut. revisor Jack Skov, senior manager, og Carsten Hviid-Hansen,tax manager, Deloitte, Birkerød / Foto: colourbox
Når sommerhuse udlejes,beskattes ejeren af resultatet– hvad enten de erbeliggende i Danmark ellerudlandet. Det er således vigtigt for ejeren,at kende de skattemæssige regler,så en eventuel skattebetaling begrænsesmest muligt. I denne artikel vil viderfor beskrive de overordnede reglerfor udlejning af danske og udenlandskesommerhuse.N ogle sommerhusejere vælger atudleje deres sommerhus i en del afåret, så deres udgifter ved at eje etsommerhus begrænses. Andre vælgerat udleje deres sommerhus hele året,hvilket kan have andre skattemæssigekonsekvenser end dem, der er beskreveti nærværende artikel.Da indkomst fra udlejning af sommerhuser skattepligtigt for udlejer, erdet relevant at vide, hvordan det skattepligtigeresultat opgøres. Sommerhusejerenhar i den forbindelse mulighedfor at vælge mellem to forskelligeopgørelsesmetoder, enten beregningsmetodeneller den regnskabsmæssigemetode.
Beregningsmetoden
Hvis sommerhusejeren vælger at anvendeberegningsmetoden, beskattessommerhusejeren af 60 pct. af den delaf bruttolejeindtægten, som overstiger7.000 kr. Der er stillet lovforslag om,at bundgrænsen ændres til 10.000 kr.Vi forventer, at lovforslaget bliver vedtageti dets nuværende form, og i såfald vil bundgrænsen være gældendefor 2010. Ved bruttolejeindtægt menesden modtagne leje inklusive særskiltbetaling for f.eks. el, gas, varme, telefono.lign.S katteministeren har yderligere i etpressemøde udtalt, at han til efteråretvil fremsætte et lovforslag, hvorbundfradraget forøges til 20.000 kr. Detforhøjede bundfradrag vil dog alenegælde for udlejning gennem et bureau.Der skal betales fuld ejendomsværdiskat,når beregningsmetoden anvendes.S e eksempel på anvendelse af beregningsmetodeni figur 1.
Regnskabsmæssig metode
Ved valg af den regnskabsmæssigemetode, beskattes sommerhusejerenaf bruttolejeindtægten fratrukketudgifter som direkte kan henføres tiludlejningen, såsom udgifter til f.eks. el,gas, varme, telefon o.lign. Herudoverkan der foretages et forholdsmæssigtfradrag for følgende:
- Faktiske udgifter til vedligeholdelseaf indbo og inventar
- Skattemæssige afskrivningerpå inventar og indbo
- Ejendomsskatter
Ved skattemæssige afskrivninger på inventar og indbo forstås køb af eksempelvisfjernsyn, sofa, seng mv. Hvisf.eks. fjernsynet koster mere en 12.300kr. (2010 niveau), skal købet afskrivesmed 25 pct. hvert år. Der skal føres énsamlet saldo for alle køb som overstiger12.300 kr.Den afskrivningsberettigede andel afvedligeholdelse, afskrivninger og ejendomsskatteropgøres på baggrund afantal faktiske udlejningsdage i forholdtil det samlede antal dage i året.Der er ikke fradrag for et underskudved udlejning af sommerhus.F oruden de fradragsberettigede udgifter,har sommerhusejeren mulighed forat få nedslag i ejendomsværdiskatteni forhold til det faktisk udlejede antaldage. Beregning af ejendomsværdiskatforetages altid på baggrund af, at der er360 dage om året.S e eksempel på anvendelse af denregnskabsmæssige metode i figur 1.Valg af opgørelsesmetodeDet er vores erfaring, at beregningsmetodensamlet set over tid vil være denmest fordelagtige opgørelsesmetode.For at den regnskabsmæssige metodekan blive mest optimal, skal ejerenvedvarende have væsentlige fradragsberettigedeudgifter til vedligeholdelseaf indbo og inventar. Dette skyldes, atdet ikke er muligt at ændre opgørelsesmetode,når den regnskabsmæssigemetode er valgt.F or at illustrere forskellen mellemden regnskabsmæssige metode ogberegningsmetoden, har vi foretaget enberegning for en person som har udlejetsommerhuset i 100 dage, og som harafholdt udgifter til ejendomsskatter,vedligeholdelse af indbo og inventarmv. på 50.000 kr. Se figur 3.
Indkomsttype
Det skattepligtige resultat fra udlejningaf sommerhus beskattes som kapitalindkomst.Det betyder at indkomstenbeskattes på samme måde som f.eks.renteindtægter.E fter at skattereformen blev vedtaget,er skatteprocenterne for kapitalindkomstændret, både med hensyntil positiv som negativ nettokapitalindkomst.Med de nye regler beskattespositiv nettokapitalindkomst med cirka38 pct. for den del, som ikke overstiger40.000 kr. (2010 niveau). For den del afden positive nettokapitalindkomst, somoverstiger 40.000 kr., beskattes denmed maksimalt 51,5 pct. Regeringenhar foreslået, at skatteprocenten påpositiv nettokapitalindkomst nedsættesyderligere over de næste fem år fra 51,5pct. til 42 pct. Vi forventer, at lovforslagetbliver vedtaget i den nuværendeform.F radragsværdien for negativ nettokapitalindkomst,som overstiger 50.000kr., nedsættes med 1 procentpoint hvertår i perioden 2012 til og med 2019.Fradragsværdien reduceres fra cirka 33pct. til cirka 25 pct. eksklusive kirkeskat(afhængig af kommuneskatten).
Udenlandsk sommerhus
Sommerhuse, som er beliggende iudlandet, beskattes som udgangspunkti dette land. Dette gælder for såvel indtægterneved udlejning som værdien afsommerhuset. Beskatningen sker efterreglerne i det pågældende land.På trods af at andre lande beskattersommerhusejerne af indkomsten vedudlejning og af sommerhusets værdi,beskattes sommerhusejerne ligeledesheraf i Danmark. Opgørelsen af denskattepligtige indkomst ved udlejningen,til brug for den danske selvangivelse,foretages efter samme regler sombeskrevet tidligere i denne artikel. Detvil sige, at enten beregningsmetodeneller den regnskabsmæssige metodekan anvendes, ligesom nettoindtægtenbeskattes som kapitalindkomst.For at indkomsten ved udlejningen ikkebeskattes dobbelt, kan den betalteskat i udlandet fradrages i den danskeskat efter særlige lempelsesregler.Herudover kan der være regler i endobbeltbeskatnings-overenskomst, somstyrer beskatningen mellem udland ogDanmark.M ed hensyn til skat på værdien afsommerhuset kan den udenlandskeskat maksimalt fradrages med et beløbsvarende til den danske ejendomsværdiskatpå den pågældende ejendom.Den udenlandske skat kan dog ikkefradrages med et større beløb endden skat, som det pågældende landmaksimalt kan opkræve i henhold tildobbeltbeskatningsoverenskomstenmellem Danmark og det pågældendeland.Tidligere blev ejendomsværdiskattenpå udenlandske ejendomme beregnetpå grundlag af anskaffelsessummen.Dette er imidlertid blevet ændret, dadet var i strid med EU-retten. Reglerneer blevet ændret, så de er sammenligneligemed reglerne for danskeejendomme. På grund af reglerneskompleksitet beskrives de ikke nærmerei denne artikel.
Opsummering
Udlejning af sommerhus er såledesskattepligtig, og der er ikke fradragfor tab. Det skattepligtige resultat kanopgøres efter to forskellige metoder,enten beregningsmetoden eller denregnskabsmæssige metode. Der kanskiftes opgørelsesmetode fra beregningsmetodentil den regnskabsmæssigemetode, men ikke omvendt. Detskattepligtige resultat beskattes somkapitalindkomst.F or udenlandske ejendomme gælderder tilsvarende regler med den modifikation,at den udenlandske skat kanfradrages i den danske skat. Herudoverskal der højst sandsynligt indsendes enselvangivelse til de udenlandske skattemyndigheder.