Han tror ikke på bobler
Bolig- og rentemarkederne – vender det? Dette spørgsmål var BRFkredits cheføkonom blevet bedt om at besvare på landsmødet. Svaret var, at boligpriserne vil stige yderligere i 2005 – og at der vil blive tale om moderate rentestigninger i de næste par år.
Af Sandy Thornland · Foto: Poul Rasmussen
Dommedagsprofetierne om bobler på boligmarkedet er ikke noget, cheføkonom Jens Christian Nielsen, BRFkredit, tror på. I sit indlæg på DE’s landsmøde argumenterede den tidligere chefkonsulent i Økonomiministeriet for, at der er tale om en forholdsvis normal prisudvikling, når vi sammenligner med den gennemsnitlige stigning i befolkningens disponible indkomst. Jens Christian Nielsen lagde ud med at fortælle, at prisstigningerne i første kvartal hos Nybolig for villaer lå på 4 pct. på landsplan og på 6 pct. i Københavnsområdet. Fritidshuse var blevet 16 pct. dyrere. »Tager vi højde for skattestop og rentefald, er første års ydelse steget 4-6.000 kr. for en villa på landsplan og 12-15.000 kr. for en villa i hovedstadsområdet. Men skattelettelser og lønstigninger har gjort, at en familie med en samlet årsindkomst på op til 500.000 kr. har 18.930 kr. mere mellem hænderne pr. år. En familie, der tjener op til 800.000, har 22.740 kr. mere,« påpegede han. I forhold til de øvrige EU-lande er Danmark ganske enkelt en duksedreng: I gennemsnit har EU-landene en offentlig gæld på 63,8 pct.,mens den i Danmark kun er på 42,7 pct. Og både inflationen og ledigheden er i Danmark ligeledes lavere end den gennemsnitlige ditto i EU. Endelig er der betalingsbalancen: 0,2 pct. i EU, 2,3 pct. i Danmark. »Irland, Holland, Sverige og Norge oplever langt større prisstigninger på boligmarkedet end Danmark,« fastslog Jens Christian Nielsen og fortsatte: »Siden 2000 er inflationen steget med 10 pct. Den disponible indkomst – altså købekraften – er steget med 14 pct. Boligpriserne burde være steget med 50 pct., men i realiteten er villaer på landsplan kun steget med 37 pct.« Villaer i Københavnsområdet er dog steget med 50 pct., og ejerlejligheder i København endnu kraftigere. Forklaringen ligger i de afdragsfrie lån og rentetilpasningslån, lød det fra Jens Christian Nielsen, der i løbet af 2005 forventer prisstigninger på boligmarkedet på 5 pct.
Laveste diskonto siden 1856
Hermed gled Jens Christian Nielsen over til næste emne – nemlig sandsynligheden for rentestigninger. Han mindede om, at renten på et F1-lån i år 2000 lå på 6 pct. eller derover. »Rentetilpasningslån kan være gode. Men det er også hændt, at renten steg 3 pct. over ni måneder,« formanede han. Inden for de seneste 50 år har der ikke været nogen rente, som var lavere end den, vi har i dag. Diskontoen har ikke været lavere siden 1856. Og for første gang overhovedet svarer den 30-årige realkreditrente i Danmark til en 10- årig statsobligation i USA. »Alle statsobligationer, der udstedes i USA, købes op af asiatiske centralbanker. Havde det ikke været tilfældet, ville realrenten i Danmark sandsynligvis være omkring et procentpoint højere,« vurderede Jens Christian Nielsen. Herefter kom han ind på forventningerne til lånerenten på 30-årige lån. Om et år forventer han rentesatser på 2,8 pct. for F1, 3,5 pct. for F3, 4,3 pct. for F5, 5,1 pct. for fastforrentet 4 pct., og 4,0 pct. for garantilån 5 pct. Eftersom BRFkredit forventer en rentestigning, anbefaler Jens Christian Nielsen, at boligkøbere enten vælger et fastforrentet lån i op til 30 år eller et garantilån med renteloft på 5 pct.