Projektudbyderens ansvar for mangler ved fast ejendom
Af advokat Simon Heising, Centura Advokater
Det ses i stigende omfang ved projektsalg, at sælger i købsaftalen indføjer henvisninger til bl.a. AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed), ABT 93 (Almindelige Betingelser for Totalentreprise) eller i stedet blot afskriver dele af disse standardvilkår. Spørgsmålet er, hvorledes disse henvisninger påvirker sælgers retsstilling, og om købers mulighed for at gøre ansvar gældende over for sælger forringes. Køberen af en projektsalgslejlighed ønsker den bedst mulige beskyttelse imod skjulte mangler. Såfremt sælgeren med sådanne klausuler kan begrænse sit ansvar, indebærer det, at førstegangskøberen ikke blot i forholdet til sælger, men også i relation til en senere køber, stilles unødigt dårligt, idet førstegangskøberen i forbindelse med et salg af ejendommen typisk vil anvende en standardkøbsaftale,hvor der ikke er særlige ansvarsbegrænsninger. Hermed risikerer førstegangskøberen at blive mødt med et mangelskrav, som ikke kan sendes videre til sælgeren.
Eksempler på aftalevilkår:
Ofte anvendte aftalevilkår er følgende: »Såfremt ejerlejligheden ikke kan overtages rettidigt, ifalder sælger en dagbod på kr. 500,- pr. arbejdsdag, overtagelsen er forsinket, medmindre sælger har ret til tidsfristforlængelse. Erstatningskrav for forsinkelse kan ikke rejses ud over den anførte dagbod.« »I det omfang, der på overtagelsesdagen påvises mangler, har sælger ret og pligt til at afhjælpe disse mangler.« »Køber kan kun gøre krav gældende på udbedring af fejl og mangler, som ikke burde have været opdaget ved en sædvanlig og rimelig gennemgang af ejen- dommen og som følge af forhold, som kan lægges sælger/entreprenør til last.« »Krav på mangler kan ikke gøres gældende efter 5- årsgennemgangen.« Eller blot en henvisning til AB 92: »Sælger kan skyde overtagelsesdagen, jf. AB 92 § 24. Vedrørende sælgers ansvar for mangler henvises til AB 92 § 36, stk. 1« AB 92 § 24 vedrører entreprenørens adgang til at få fristforlængelse – i dette tilfælde at udskyde overtagelsesdagen. AB 92 § 36, stk. 1 er en reklamationsregel, hvorefter kravet mod entreprenøren – her sælger – skal fremsættes senest 5 år efter afleveringen.
Retsgrundlaget
Efter dansk ret er sælger som udgangspunkt ansvarlig for mangler i op til 20 år efter handelstidspunktet, jf. Danske Lov 5-14-4. Ved de fleste ejendomshandler kan sælger imidlertid benytte sig af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved fast ejendom og dermed slippe ud af det 20-årige mangelsansvar, bortset fra forhold, som strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter samt forhold, hvor der er udvist grov uagtsomhed. Samme lov foreskriver en 5-årig reklamationsregel for så vidt angår det krav, køber kan rette mod den bygningssagkyndige. Såfremt ejendommen endnu ikke er opført på handelstidspunktet, eller er under opførelse, kan sælgeren ikke få udarbejdet en tilstandsrapport og dermed benytte sig af reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven og begrænse sit ansvar. Sælgeren vil efter § 1, stk. 2 ikke kunne benytte sig af huseftersynsordningen, idet kap. 1 i loven ikke omfatter ejendomme med bygninger under opførelse. Har sælger derimod allerede opført bygningen forud for salget, vil sælger kunne benytte sig af huseftersynsordningen og dermed kunne begrænse sit ansvar. Det skal imidlertid erindres, at såfremt sælger har opført ejendommen med salg for øje – enten som entreprenør eller som professionel bygherre – da vil sælger alligevel ikke kunne opnå ansvarsfrihed, eftersom der i § 2, stk. 5 i lov om forbrugerbeskyttelse ved fast ejendom er indsat en bestemmelse, som netop giver køberen adgang til at rejse krav imod sælger efter de almindelige regler. Samtidig vil køber ved at tegne en ejerskifteforsikring i et vist omfang kunne beskytte sig imod skjulte mangler. Eftersom det typiske forløb ved projektsalg er, at bygningen ikke er opført på handelstidspunktet, vil der i det følgende blive taget udgangspunkt i denne situation.
Begrænses sælgers ansvar?
Normalt vil en sælger af fast ejendom kunne mødes med krav om forholdsmæssigt afslag, eller et krav som støttes på et ansvarsgrundlag. Et afslag er blot en efterregulering af købesummen på objektivt grundlag: Hvis der er en værdiforringende mangel, der overstiger ca. 5-8 pct. af ejendommens værdi på handelstidspunktet, kan køber kræve dette beløb af sælger. Et erstatningskrav vil typisk være begrundet i:
- projektfejl (og andre rådgivningsfejl)
- materialefejl ( f.eks. uønskede materialeegenskaber som asbestfri eternitplader)
- udførelsesfejl (mangelfuldt håndværksarbejde)
- egentlige ulovligheder (f.eks. konstruktion i strid med brandkrav)
- forkerte eller manglende oplysninger til køber
- at ydelsen ikke svarer til det aftalte (F.eks. et HTH køkken i stedet for et Poggenpohl)
Med en bestemmelse om, at køber ikke kan rejse krav om mangler over for sælger efter 5- års gennemgangen, stilles køber ringere. Sælgers ansvar begrænses altså som udgangspunkt. Dette er også tilfældet, selvom køber herved opnår, at sælger er underlagt en egentlig afhjælpningspligt i 5 år. Spørgsmålet er herefter, om sådanne begrænsninger gyldigt kan vedtages.
Aftalefortolkning
Som udgangspunkt er der aftalefrihed på dette område. Selvom der i vidt omfang er aftalefrihed, kan det ikke herfra sluttes, at en hvilken som helst ansvarsbegrænsning, eller for den sags skyld henvisning til AB 92, er gyldig og skal respekteres af en køber. Projektsalg er reelt salg af fast ejendom – ikke indgåelse af en entrepriseaftale. Reglerne i AB 92 er afbalancerede og tager hensyn til begge byggeriets parter. Begrænsningen i entreprenørens ansvar skal bl.a. ses på baggrund af, at bygherren ofte selv har stået for projektet, ligesom bygherren har kunnet føre tilsyn med byggeriet. At anvende et regelsæt, som er tiltænkt parterne i et byggeri, på en forbrugers køb af fast ejendom, er betænkeligt. En ansvarsbegrænsning vil efter retspraksis blive fortolket indskrænkende. Herudover indeholder aftaleloven følgende bestemmelse om forbrugeraftaler: § 38 b. Opstår der tvivl om forståelsen af en aftale, og har det pågældende aftalevilkår ikke været genstand for individuel forhandling, fortolkes vilkåret på den måde, som er mest gunstig for forbrugeren. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at et aftalevilkår har været genstand for individuel forhandling. Stk. 2. En skriftlig aftale, der tilbydes forbrugeren, skal af den erhvervsdrivende være udarbejdet på en klar og forståelig måde. Da købsaftalerne er standardkontrakter uden reel mulighed for forhandling, skal den professionelle sælger være særlig opmærksom på § 38b, idet enhver uklarhed i aftalen vil blive fortolket til skade for sælgeren. Henvises der i købsaftalen blot til reglerne i eksempelvis AB 92, vil sælger løbe en risiko for, at en domstol helt vil se bort fra bestemmelsen og afgøre sagen efter de sædvanlige regler som skitseret ovenfor. Eftersom bestemmelserne i AB 92 er møntet på entreprenørens ansvar for det udførte arbejde og ikke projektfejl, øvrige forhold ved grunden o.l., kan det ikke afvises, at en domstol vil anlægge den vurdering, at det alene er sådanne mangler ved det udførte arbejde, sælger frigøres fra, hvorimod sælger fortsat er ansvarlig for ulovligheder, projektfejl mv. Man må antage,at den mindste tvivl om forståelsen og rækkevidden af et vilkår i købsaftalen vil blive fortolket til købers fordel. Har sælger ikke udtrykkeligt og klart informeret køberne om begrænsning i ansvaret for mangler, udskydelse af overtagelsesdag m.v., men blot lavet en generel henvisning til dele af AB 92, vil det formentligt blive fortolket meget indskrænkende.
Ugyldighed
Sælger skal desuden være opmærksom på følgende begrænsninger i sin aftaleindgåelse: Aftalelovens § 38 c har følgende ordlyd: § 38 c.Ved forbrugeraftaler gælder § 36, stk. 1. Såfremt det vil være stridende mod hæderlig forretningsskik og bevirke en betydelig skævhed i parternes rettigheder og forpligtelser til skade for forbrugeren at gøre et aftalevilkår gældende, gælder de i § 36, stk. 1, nævnte retsvirkninger også, idet forbrugeren dog i så fald kan kræve, at den øvrige del af aftalen skal gælde uden ændringer, hvis dette er muligt. Stk. 2.Ved forbrugeraftaler gælder § 36, stk. 2,med den ændring,at der ikke ved bedømmelsen af de forhold og omstændigheder, som er nævnt i § 36, stk. 2, herunder vilkår i andre aftaler, som hænger sammen med den pågældende aftale, kan tages hensyn til senere indtrufne omstændigheder til skade for forbrugeren med den virkning, at aftalen ikke kan tilsidesættes eller ændres. Aftalelovens § 36 siger følgende om urimelige aftalevilkår: En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler. Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder. Ad ovennævnte bestemmelser fremgår, at aftalevilkår, som bevirker en betydelig skævhed, kan tilsidesættes. Sælger bør derfor udarbejde en købsaftale, som er velafbalanceret. Ved vurderingen af, om aftalevilkår skal tilsidesættes som ugyldige, indgår bl.a., om køber er økonomisk kompenseret for vilkåret, og om køber med begrænsningen reelt har mulighed for – f.eks. ved yderligere undersøgelser af teknisk art – at fastslå omfanget af sin risiko. Selv om man som sælger har udarbejdet en afbalanceret kontrakt, kan det imidlertid ikke afvises,at en domstol vil tilsidesætte aftalevilkår, som stiller forbrugeren ringere end ved almindelige købsaftaler, hvor køberen enten via den 20-årige forældelsesregel eller reglerne om huseftersyn opnår beskyttelse imod skjulte mangler.
Værnetingsaftale
I købsaftaler ved projektsalg ses ofte en henvisning til AB 92’s bestemmelser om, at tvister skal behandles af voldgiftsretten. Et sådant aftalevilkår er efter Voldgiftsloven imidlertid ikke gyldigt – heller ikke med forbrugerens accept – hvorimod der ikke er noget til hinder for, at det efterfølgende aftales, at voldgiftsretten skal behandle tvisten. Dette indebærer, at køberen, som forbruger, altid kan vælge at indbringe en tvist for domstolene.
Begrænsninger i købers ansvar ved videresalg
Det ses ofte, at køberen af ejendommen allerede har videresolgt den, inden den er opført, og at det derfor først er den nye køber, som konstaterer mangler ved ejendommen. Heller ikke denne nye sælger vil være omfattet af huseftersynsordningen, idet kap. 1 i loven ikke omfatter ejendomme med bygninger under opførelse. Dette må gælde, uanset om det er den pågældende sælger, der står for opførelsen. Med andre ord vil førstegangskøberen, der videresælger, i det væsentlige være underlagt de samme aftalemæssige begrænsninger overfor sin køber. Dog kan det spille en rolle ved domstolene, at der her vil være tale om to forbrugere.
Aftalevilkår om skødeskrivning og berigtigelse af handelen
Et andet vilkår, som ofte ses i købsaftaler for projektsalg, er at sælgers advokat forestår udarbejdelse af skøde samt tinglysningsmæssige ekspeditioner. Efter ejendomsmæglerlovens § 15,stk.4,kan en mægler ikke – forinden der er indgået en bindende købsaftale – aftale med køber, at mægler skal forestå den ekspeditionsmæssige del af handlen, men der er næppe noget til hinder for, at sælgers advokat gør det. Dette forudsætter dog, at der alene er tale om ren ekspedition af skøde, tinglysning m.m. Påtager sælgers advokat sig en rådgivningsforpligtelse over for køber, vil advokaten overtræde de advokatetiske regler, idet han virker som advokat for begge parter.
Konklusion
Begrænsninger i sælgers ansvar på baggrund af f.eks. bestemmelser i AB 92, er formentligt som udgangspunkt gyldige. De vil dog blive fortolket til ugunst for sælger, hvis der er tvivl om forståelsen, ligesom aftalevilkår, der bevirker en skævhed i forholdet mellem parterne, herunder en væsentlig forringelse af købers retsstilling, risikerer at blive tilsidesat af domstolene. Det er min opfattelse, at vilkår der begrænser købers mulighed for at rejse krav mod sælger til fem år fra overtagelsen,formentligt vil blive tilsidesat ved en domstol.