Skattemæssige fordele ved udlejning af boliger
Beslutning om beskatningsform ved udlejning af boliger skal foretages på baggrund af ejerens samlede skattemæssige forhold samt det konkrete udlejningsforhold. Her beskrives dog de overordnede regler for udlejning af fritids- og helårsboliger.
Af partner Peter Skov Hansen og skattekonsulent Carsten Hviid-Hansen, Deloitte, Birkerød
Med den nuværende situation på ejendomsmarkedet, hvor det kan være svært at sælge sin bolig, er det relevant at opridse de skattemæssige optimeringsmuligheder ved udlejning af fritids- og helårsbolig. Valg af beskatningsform skal foretages konkret for hver enkelt husejer, da beslutningen skal foretages på baggrund af ejerens samlede skattemæssige forhold samt det konkrete udlejningsforhold. Denne artikel vil beskrive de overordnede regler for udlejning af fritids- og helårsboliger, men da der gælder flere særregler, anbefaler vi konkret rådgivning i hvert enkelt tilfælde.
Udlejning af helårsbolig
Udlejning af en helårsbolig, som ejeren ikke selv bebor, bliver i skattemæssig forstand betragtet som en personlig virksomhed. Dette betyder, at ejeren selv kan vælge mellem, om resultatet skal opgøres efter personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Forskellen mellem disse såkaldte beskatningsordninger er bl.a. fordelingen mellem personlig og kapitalindkomst. Den del af resultatet, som skal medregnes i den personlige indkomst, beskattes med maksimalt cirka 63 pct. inklusive arbejdsmarkedsbidrag. Hvis der er et underskud, har det en fradragsværdi på cirka 59,8 pct. inklusive kirkeskat. Kapitalindkomsten opgøres efter et nettoprincip, hvilket vil sige, at indtægterne fratrukket udgifterne, udgør nettokapitalindkomsten. Hvis nettokapitalindkomsten er positiv, beskattes den med cirka 59,8 pct. inklusive kirkeskat, og hvis den er negativ, har den en fradragsværdi på cirka 33 pct. S åfremt ejeren ikke fortager et valg ved indgivelse af selvangivelsen, beskattes resultatet efter reglerne i personskatteloven. Dette betyder, at resultatet før renter bliver beskattet som personlig indkomst, og renteudgifterne på lån til køb af ejendommen fradrages i kapitalindkomsten. Vælger ejeren derimod at anvende virksomhedsordningen, skal resultatet efter renter medregnes i den personlige indkomst. Herved forøges fradragsværdien på renteudgifterne, da de fradrages i den personlige indkomst i stedet for i kapitalindkomsten. K apitalafkastordningen er lidt anderledes: Vælges denne beskatningsordning, skal der nemlig opgøres et kapitalafkast på baggrund af ejendommens anskaffelsessum ganget med en årlig fastsat procent, 5 pct. for 2008. Det beregnede kapitalafkast fragår i den personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. Renteudgifterne på lån til køb af ejendommen fradrages i kapitalindkomsten. S om hovedregel mener vi, at ejeren opnår den største skattemæssige besparelse ved valg af virksomhedsordningen. I visse situationer kan der dog opnås en større skattemæssig besparelse ved valg af kapitalafkastordningen. Dette kan være i de tilfælde, hvor det beregnede kapitalafkast overstiger renteudgifterne på lånet til køb af ejendommen, og ejeren har negativ nettokapitalindkomst før fradrag for nævnte renteudgifter. F or at illustrere forskellen mellem beskatningsordningerne, har vi foretaget en beregning af likviditeten efter skat ved udlejning af en helårsbolig, hvor lånet er afdragsfrit (se tabel 1 på side 18).
Udlejning af fritidsbolig
Udlejning af fritidsboliger giver ikke samme muligheder forat anvende forskellige beskatningsordninger, idet resultatetmedregnes som kapitalindkomst. Derimod er der forskelligeregler for, hvordan det skattemæssige resultat kan opgøres,enten efter den beregningsmæssige eller den regnskabsmæssigemetode.Ved anvendelse af den beregningsmæssige metode, opgøresdet skattemæssige resultat på baggrund af den modtagneleje inklusiv særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme,telefon og lignende fratrukket 7.000 kr. 60 pct. af resultatetherefter medtages i kapitalindkomsten.A lternativt kan ejeren vælge at anvende den regnskabsmæssigemetode. Herved kan ejeren fradrage de faktiskeudgifter, som er direkte forbundne med udlejningen, såsomudgifter til f.eks. el, gas, varme og telefon. Herudover kander foretages et forholdsmæssigt fradrag for udgifter til f.eks.vedligeholdelse af indbo og inventar, ejendomsskatter mv.Endeligt kan der foretages et forholdsmæssigt nedslag iejendomsværdiskatten. Det forholdsmæssige fradrag/nedslagberegnes ud fra antal dage, fritidsboligen har været udlejet iforhold til et år. Hvis der beregnes et underskud, skal resultatetsættes til 0 kr. Såfremt den regnskabsmæssige metode ervalgt, er det ikke muligt at ændre til den beregningsmæssigemetode.Det er vores opfattelse, at den beregningsmæssige metodesamlet set vil være mest fordelagtig. For at den regnskabsmæssigemetode kan blive mest optimal, skal ejerenvedvarende udleje fritidsboligen det meste af året samt havevæsentlige udgifter til vedligeholdelse af indbo og inventar.F or at illustrere forskellen mellem den regnskabsmæssigeog beregningsmæssige metode, har vi foretaget en beregningfor en person, som har udlejet fritidsboligen i 100 dage,og som har afholdt udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelseaf indbo og inventar mv. på 50.000 kr. (se tabel 2).
Forårspakken
Det skal til sidst oplyses, at regeringen har fremsat et forslagom ændring af skattereglerne, som forventes vedtagetden 28. maj 2009. Hvis lovforslaget bliver vedtaget i den nuværende form, reduceres marginalskatten for topskat fra cirka 63 pct. til cirka 56 pct. Endvidere ændres beskatningen af kapitalindkomst, således at positiv nettokapitalindkomst op til 40.000 kr. (reguleres årligt) beskattes med cirka 35 pct., og nettokapitalindkomster herudover beskattes med cirka 52 pct. Fradragsværdien for negativ nettokapitalindkomst ændres ligeledes, således at indkomst op til 50.000 kr. har en fradragsværdi på cirka 33 pct. Herudover er fradragsværdien reduceret til cirka 25 pct. Denne regel indfases gradvist, således at fradragsværdien først er reduceret til cirka 25 pct. i år 2019. De nye regler, som har virkning fra og med 2010, ændrer ikke på behovet for at vurdere beskatningsordningen for helårsboliger og opgørelsesmetoden for fritidsboliger. Dette skyldes, at der forsat vil være forskel i beskatningen og fradragsværdien for personlig- og kapitalindkomst. De nye lempelige skatteprocenter giver derimod et yderligere incitament til at udleje sin fritids- eller helårsbolig, idet rådighedsbeløbet fra udlejningen forøges i 2010 sammenlignet med 2009.