Nye annonceringskrav vedrørende energimærkning
DE er som udgangspunkt positiv over for energimærkningslovens regler, idet der på denne måde kan skabes fokus på ejendommenes energimæssige tilstand. Dette giver forbrugerne en bedre indsigt i hvilken ejendom, der er tale om, samtidig med at det må formodes at føre til flere energioptimerende tiltag. De netop vedtagne ændringer af loven er dog ikke uden problemer.
Tekst: Juridisk og mæglerfaglig chef Anders Palmkvist, og juridisk konsulent Barbara Westengaard-Hildinge, DE
I december 2009 modtog DE høringsbrev vedr. ændring af lov om fremme af energibesparelser i bygninger (energimærkningsloven). Samme dag videresendte vi dette til kommentering til foreningens politiske ledelse samt diverse udvalg. Det fremgik bl.a. af dette første udkast til lovforslag, at sælgeren skulle fremlægge energimærkning over for ejendomsmægleren forud for indgåelsen af formidlingsaftalen. Samtidig fremgik det af bemærkningerne til lovforslaget, at denne regel skulle sikre, at en ejendom altid blev annonceret med angivelse af ejendommens energimæssige status, såfremt ejendommen blev solgt via en ejendomsmægler. Erhvervs- og Byggestyrelsen skulle herefter tilrette formidlingsbekendtgørelsen i overensstemmelse hermed. Reglerne skulle træde i kraft den 1. juni 2010. DE fremsendte herefter sit høringssvar til Energistyrelsen, hvoraf det fremgik, at foreningen så flere forskellige problemstillinger ved lovforslaget.
Tre overordnede problemstillinger
For det første anså foreningen, at såfremt formålet med lovændringenvar, at en ejendom skal annonceresmed energimærkningskarakteren, vildet være uproportionelt og økonomiskbebyrdende for sælgeren at bede omenergimærkning allerede på formidlingsaftaletidspunktet.Derudover blev det påpeget, atmange sælgere først vælger at udarbejdeenergimærkningen på et tidspunkt,hvor man har fundet en køber.På denne måde sikrer sælgerne sig, atman udelukkende udarbejder en energimærkning,i det tilfælde at man fårsolgt ejendommen. I denne forbindelseblev det nævnt, at sælgere, som ikkeselv har pengene til energimærkningen,ofte ikke har mulighed for at låne beløbethertil i banken, førend der er fundeten køber.E ndeligt blev det påpeget, at mangesælgere af andelsboliger og ejerlejlighederallerede nu har store problemermed at fremskaffe energimærkningenfra andelsbolig-/ejerforeningerne, hvilketvil blive et endnu større problem,såfremt boligen slet ikke må annonceresuden angivelse af energimærkningskarakter.Herudover foreslog DEbl.a., at der blev indført undtagelsesbestemmelsertil de situationer, hvordet kan være vanskeligt for sælgerneat fremskaffe energimærkningen, og atder blev indført bødesanktioner over forforeninger, som ikke udleverer energimærkningentil sælgerne.
Lovforslagets vedtagelse
Lovforslaget blev vedtaget den 18. maj2010 med nogle få ændringer, og samtligepartier i Folketinget stemte for.R esultatet af DE’s indvendinger blevdesværre udelukkende, at tidspunktetfor, hvornår sælgeren skal udlevere energimærkningentil mægleren, blev rykketfra ”formidlingsaftaletidspunktet” til”annonceringstidspunktet”. Det vil sige.at sælgeren nu har pligt til at udlevereenergimærkning til ejendomsmægleren,inden ejendommen annonceres. Herudoverblev ikrafttrædelsestidspunktetrykket fra den 1. juni til den 1. juli 2010.A llerede inden lovforslaget blev endeligtvedtaget, var DE i dialog med Erhvervs-og Byggestyrelsen flere gangeomkring den nærmere udformning afde kommende regler i formidlingsbekendtgørelsen.DE har dog i skrivendestund endnu ikke modtaget et endeligtforslag til ændring af formidlingsbekendtgørelsen,og det er derfor fortsatuklart, hvordan reglerne præcist vil blivegennemført i praksis.
Uafklarede spørgsmål
DE har forud for lovens vedtagelse skrevettil Klima- og Energiministeren (kopiaf brevet blev tillige tilsendt Folketingetsenergipolitiske udvalg) for at fåafklaret, hvorvidt reglerne skal gældefor alle ejendomme, der er til salg pr.1. juli 2010, eller om de kun skal gældefor de ejendomme, der udbydes til salgefter 1. juli 2010.S åfremt reglerne skal gælde forsamtlige ejendomme, der er til salgpr. 1. juli 2010, har DE påpeget overfor ministeren, at dette må forventesat medføre flaskehalsproblemer,hvorved der vil opstå lange ventetiderpå udarbejdelsen af energimærkningerne.Foreningen forventer derfor, atlovændringen alene vil omfatte tilfældehvor formidlingsaftalen indgås efter 1.juli 2010. Foreningen har dog i skrivendestund ikke modtaget svar fra ministeren.DE afventer desuden fortsat afklaringpå flere problemstillinger fra lovgiversside, herunder:
- Hvad menes med ordet ”annoncering”– er det udelukkende avisannonceringog internetannoncering, ellervil f.eks. vinduesudstillinger, søgeresultaterpå eksempelvis Boligsiden.dkog emnelister også blive omfattet?
- Hvordan skal energimærkningskarakterenfremstå? Erhvervs- og Byggestyrelsenhar indtil videre ikke ønsketat tage stilling hertil. For at opnåensartethed og genkendelighed forforbrugerne har branchen derfor selvudfærdiget et ”logo” svarende til delogoer, som eksempelvis køleskabeer mærket med.
- Hvad gør sælgeren, såfremt der erlang leveringstid på energimærkningerne– kan man i denne periode ikkeannoncere sin ejendom til salg?
- Hvad gør sælger, hvis andelsbolig-/ejerforeningen ikke udlevererenergimærkningen – betyder det atejendommen ikke kan annonceres, ogdermed i praksis at ejendommen ikkekan sælges?
- Såfremt det udelukkende er ejendomme,der udbydes til salg efter 1.juli 2010, som er omfattet af reglerne,hvad sker der så for en ejendom, derer taget til salg før 1. juli, men hvorsælgeren efterfølgende vælger atskifte mægler? Er dette at betragtesom et nyt udbud af ejendommen,hvorved ejendommen omfattes afreglerne?
- I medfør af energimærkningslovenskal sælger udlevere energimærkningtil mægler inden annoncering afejendommen. Denne regel gælder foralle ejendomme, der ifølge energimærkningslovenskal have udarbejdetenergimærkning – herunder flere erhvervsejendomme.Disse ejendommeer dog ikke omfattet af formidlingsbekendtgørelsen,hvor kravet vedr.annoncering med energimærkningskarakterfremgår. Hvad skal der i såtilfælde gælde for disse ejendomme?
- Hvad er konsekvensen, såfremt enejendom annonceres uden angivelseaf energimærkningskarakter – vildet være ejendomsmægleren ellersælgeren, der ifalder ansvar?
DE er i fuld gang med at få en afklaringaf de ovennævnte spørgsmål, og medlemmervil blive informeret, så snart enafklaring foreligger.
Branchen vil være klar
Udover de ovennævnte tiltag har DEværet i kontakt med softwarehusene forat sikre, at disse er forberedt på implementeringenaf de nye regler, ligesomDE har haft kontakt til Boligsiden.dksamt underrettet både foreningensboligudvalg og andelsboligudvalg om denye annonceringskrav.Branchen vil således være klar til atleve op til de nye annonceringsregler pr.1. juli 2010.K lima- og Energiministeren hardesværre indtil videre ikke været særliglydhør over for de problemer, de nyeregler giver forbrugerne (sælgerne), idetdet kan have meget alvorlige konsekvenser,såfremt sælger f. eks. ikkekan få udleveret energimærkning fraejerforeningen. DE er derfor ikke i tvivlom, at de nye regler vil få utilsigtedealvorlige økonomiske konsekvenser fornogle sælgere.L ovændringen har desværre ogsåden uheldige konsekvens, at ejendomsmæglerenikke længere forud for entvangsauktion kan annoncere en ejendomtil salg med det formål at afværgeauktionen og dermed sælge ejendommeni fri handel. I disse situationer vilsælger nemlig typisk ikke have mulighedfor at betale for en energimærkning,og dermed kan ejendommen ikkeannonceres. Det vil formentlig desværrebetyde, at der fremover må gennemføresflere tvangsauktioner, fordi detikke længere er muligt at annoncereejendommen uden energimærkningsoplysning.
Andre tiltag
Sideløbende med disse tiltag har DEdeltaget i en arbejdsgruppe nedsat afEnergistyrelsen bestående af interessenterfra forskellige brancher med tilknytningtil energimærkningsordningen.Denne arbejdsgruppe skulle fremkommemed en rapport til Energistyrelsen,som skulle klarlægge hvilke tiltag, derbør gennemføres for at forbedre energimærkningsordningen.M ange forslag blev diskuteret, ognogle af de forbedringsforslag, somer kommet frem, er f.eks. at tilpasseenergimærkningen bedre til den enkelteejendom, forlænge gyldighedsperioden,gøre informationerne i energimærkningenlettere tilgængelig og lettereat opdatere, fremme fokus på energimærkningeni andre situationer endsalgssituationen, gøre energimærkningenslayout og formuleringer merebrugervenlige samt forbedre forslagenetil energiforbedringer.