Pengene vokser ikke på træerne − og heller ikke på markerne eller i staldene
Landbrugets krise er også landbrugsmæglernes krise. Men det begynder at lysne. Her kommenterer Landbrugsudvalgets formand, statsaut. ejendomsmægler, valuar HC Hansen, den nuværende situation og ser på fremtidsmulighederne.
Tekst: Sandy Thornland – Foto: Poul Rasmussen
De seneste års krise i landbruget harikke kun været bekostelig for landmændene,men også for landbrugsmæglerne.Mange handler er nemlig gåeti vasken, primært fordi købers pengeinstitutog kreditforening smækkedekassen i. Nu begynder statsaut. ejendomsmægler,valuar HC Hansen, der erformand for DE’s Landbrugsudvalg, dogat skimte spæde tegn på bedring, formarkedet er ved at have tilpasset sigden kritiske situation.”Der har været et par år, hvor priserneer faldet. Det skulle de. Vi var nødttil at afvente, hvor det nye markedsniveauville lande. De seneste års laveafregningspriser for mælk og svinekødhar været en stor belastning for mangelandmænd, og der er altid nogle, sombliver nødt til at sælge,” erklærer hanog tilføjer:”Fra 2004 til 2008 var nogle iklemme, men dem kunne vi på grundaf de stigende priser få derfra, uden atkreditorerne led tab. Det gik stille ogroligt. De sidste to år er handlen stortset gået i stå, fordi priserne var nået forhøjt op.”HC Hansen vurderer, at det står rigtigslemt til med økonomien hos omkring10 pct. af alle landmænd – især dem,der har specialiseret sig i kvægbrug:”Meget få sælger i fri handel. Mangeholder vejret og venter. De, der stodved afgrunden sidste år, har fået solgtog er kommet i gang med noget andet.Det betyder dog ikke, at problemerneer løst for branchen, men at de næsteer rykket frem til kanten.”
Store krav til egenkapital
Der står store, sunde virksomhederklar til at opkøbe landbrug, når prisenkommer ned på et attraktivt niveau:”Halvdelen af landbrugene har ingenproblemer. Mange har en gæld på højst50 pct. af ejendommens værdi,” pointererHC Hansen.Han fortæller om tommelfingerreglen,ifølge hvilken man skal haveen egenkapital på mindst 50 pct., hvisman vil have planteavl til at løbe rundt,mens der kun kræves en egenkapital på5-10 pct., for at smågrise- og mælkeproduktionkan hænge fornuftigt sammen.Produktion af slagtesvin krævermere jord, så her skal der en egenkapitalpå 20-30 pct. til.”Ved en ejendom med aktiver for 50mio. kr. kan der opstå et tab på 5 mio.,hvis man skal ud og sælge 50 ha for150.000 kr. pr. hektar, som tidligere var250.000 kr. værd pr. hektar. Har du engæld på 95 pct., skal der ikke megettil, for at du vælter eller er ’tekniskinsolvent’,” lyder det formanende fralandbrugsmægleren.HC Hansen har personligt kendskabtil mange landmænd, som kæmper forat få deres virksomhed til at overleve.”Pengeinstitutternes holdning er, at derikke er nogen grund til at sætte landmandenfra gården, hvis han kan sit håndværk,så en dygtig landmand vil somregel få en chance til at vende ’skuden’.Men akkorder som i 1990’erne har vi ikkehaft i denne omgang, og bankerne sigernej til nye kunder,” siger han og tilføjer,at det er virksomheder med animalskproduktion, der er hårdest ramt.Trods alt synes pengeinstitutterne nuigen at vise mere tillid og yde lån, hvislandmanden vel at mærke kan sandsynliggøreden økonomiske rentabilitet.Søger en landmand lån til at bygge enstald i dag, skal han kunne dokumentere,at stalden vil indbringe ham etoverskud. Aktivernes samlede værdiskal holde, der forventes et positivtafkast − og ifølge HC Hansen er det josund forretningspolitik.
Betaler for at måtte arbejde
”Som situationen er nu, mister sælgereog pengeinstitutter penge. I visse tilfældegælder det også for kreditforeninger.Mobiliteten mellem pengeinstitutterneer lav, for når det drejer sig omlandbrug, så taler vi let om et kapitalbehovpå 5, 10 eller 17 mio. kr., og herforlanger långiverne altså at vide en heldel om virksomheden for at være sikrepå, at pengene kommer hjem igen.F or den almindelige lønmodtagerbetyder krisen ikke så meget, for hantjener stadig de samme penge, men forlandbruget gælder der som for mangeandre erhverv, at pengene er raslet udaf lommen, hver gang man er taget påarbejde! Mælkeproducenter har i 2009som gennemsnit tabt en krone pr. kilomælk. Hvor længe kan man holde udat arbejde hårdt hele dagen og skullebetale 3.000 kr. for det, hvis altså manproducerer en million kilo mælk pr. år?”spørger Landbrugsudvalgets formand.O gså mange svineproducenter misterpenge hver dag. Og landmændenestrængsler smitter selvfølgelig af pålandbrugsmæglerne:”For tre år siden lå omsætningshastighedenfor landbrug på to-tremåneder. Min salgsliste svarede typisktil, hvad jeg kunne sælge inden for denæste tre måneder.N u er vi oppe på næsten et år i stedetfor. Bare vedligehold af ni månedersekstra omsætning i stedet for tre månederser tungt. Hvis vi er heldige, har vidobbelt arbejde og halv indtjening! Noglegange er det også tredobbelt arbejde.I takt med, at det er blevet sværere atsælge ejendommene, har vi været nødttil at forhøje vores salærtakster. Men vihar mange gamle ejendomme liggendetil ’gammelt’ salær. Vejen til købsaftalener blevet vanskeligere − før i tidenkiksede en ud af ti handler undervejs iforløbet, sidste år var det fem ud af ti.”I følge HC Hansen er det i førsteomgang Syd- og Sønderjylland samtFyn, der er hårdest ramt, mens Nordjyllandtilsyneladende bedre har kunnetholde prisniveauet. Men på landsplanhar landbrugsmæglernes omsætningi 2009 kun været 25-50 pct. af omsætningsniveaueti 2007 og 2008. Såfor mæglerne gælder det lige som forlandmændene, at det er vigtigt at havelikviditet i krisetiden − og det betyder,at unge virksomheder ofte er mere udsatend gamle, der i gode tider har haftmulighed for at opspare en buffer.
Den nye Landbrugslov
”Buy land, they’re not making it anymore.”Mark Twains ord er særdelesaktuelle, for mens udbuddet af jord harsine naturlige begrænsninger, er der, sidenden nye Landbrugslov trådte i kraft1. april, ikke længere juridiske grænserfor efterspørgslen i Danmark. Nu må enenkeltperson nemlig købe al den jord,han vil, forudsat at finansieringen er iorden.”Den nye Landbrugslov har ophævetmange begrænsninger,” konstaterer HCHansen. ”Mens Landbrugsloven før itiden var en blanding af socialpolitik ogerhvervspolitik, er den nye lov næstenren erhvervspolitik. Landmændene skalbevise, at de kan tjene penge.”F orenklingerne i loven betyder forlandbrugsmæglerne, at der er færre juridiskespidsfindigheder at arbejde medi forbindelse med f.eks. udstykninger.Men samtidig med at meget er blevetforenklet, er papirarbejdet ikke blevetmindre omfattende.
Huse i overskud
Når den nye Landbrugslov tillader, atman lægger så mange ejendommesammen, som man vil, og afstandskraveter bortfaldet − hvad sker der så medde huse, der kan komme til at blivetilovers, når jordarealerne lægges sammen?Kan disse huse sælges?Dertil kan HC Hansen fortælle, at dergennem årene er blevet solgt mangenedlagte landbrug eller lystejendommemed fem-ti hektar jord til.”Strukturudviklingen kan vi ikke løbefra. Men jeg er ikke nervøs for, at derkommer til at stå mange tomme huserundt omkring. Hvis et hus eller nedlagtelandbrugsbygninger ikke kan sælges,må man udnytte nedrivningsfradraget. Ibyerne har de i mange år haft bysanering,nu får udkantsområderne derespendant.”M ens de voldsomme boligprisstigningeri centerbyerne fik mange til at flytteud på landet, gør de seneste prisfalddet igen overkommeligt at blive boendei byerne:”Krisen på ejendomsmarkedet begyndtei øst og bredte sig mod vest,”erklærer HC Hansen, der ikke er sånervøs for mediernes dramatisering afemnet Udkantsdanmark. ”Vi er megetforkælede her i landet, ikke mindst nårdet gælder kørselsafstande. Danmarker jo ikke større, end at man hurtigt kankomme omkring, uanset hvor man bor.”
Grøn Vækst og Natura 2000
Landbrugsmæglerne kan også se fremtil at få en ny kundegruppe, fordi dennye Landbrugslov lader uddannelseskravetbortfalde: ”Der er stadig folk,der har råd, og som nu får mulighed forat købe f.eks. Natura 2000 områder,”forklarer HC Hansen.Men Folketinget forventes førstat vedtage Grøn Vækst programmetden 22. december, og ingen ved medsikkerhed, hvilke områder der bliverberørt og i hvilket omfang – det gørvel, at landbrugsmæglerne må forsynekøbsaftalerne med en række forbehold,f.eks. fordi dele af det erhvervede arealinden for de næste år risikerer at bliveoversvømmet og dermed uanvendelige for køber. Så må det da være noget nær umuligt at beregne den heltrigtige pris? Hvordan løser landbrugsmæglerne disse problemer?”Vi ser selvfølgelig grundigt på de forhåndenværende kort. Men vihar ingen færdige løsninger,” lyder svaret fra HC Hansen.Han håber, at landmændene og landbrugsmæglerne får en længereperiode til at tilpasse sig, også fordi nogle af forudsætningerne somf.eks. krav vedrørende udledningsreduktion af kvælstof stadig ændrersig:”Der vil altid være nogle, som bliver fanget i sådan en overgangsperiode.Nogle sælgere advarer jeg og anbefaler dem at vente, indtilplanerne for deres område ligger fast.”Hvordan ser fremtiden ud for landmændene og landbrugsmæglerne?”Priserne er tilpasset, og pengeinstitutterne er ved at få mere tillidtil landmændene igen. Nu håber jeg, at den nye vækstpakke sættergang i nye etableringer. Vi må se, om det ikke også kan lykkes at fånye landmænd ind − de skal turde, og kreditforeninger og pengeinstitutterskal være med – men vi skal jo sikre, at der også kommer etgenerationsskifte i landbruget.”