Fakta om reguleringsklausuler
Hvad er en reguleringsklausul
En reguleringsklausul er en bestemmelseindsat i købsaftalen om, at hvismaksimalprisen inden for en nærmereaftalt periode nedsættes eller forhøjes,skal handelsprisen reguleres tilsvarende.Det kan enten fremgå af andelsboligforeningensvedtægter, at sådanneklausuler skal anvendes (det kan værekutyme i den enkelte forening, at dissealtid indsættes i købsaftalerne), ellerklausulen kan indsættes på foranledningaf en af parterne.
Hvornår kan reguleringsklausuler anvendes
Der har længe hersket tvivl om, i hvilkesituationer man kunne bruge reguleringsklausuler.Dette skyldes, at ensådan eventuelt kunne være i strid medmaksimalprisbestemmelserne i ABL §5– især i den situation, hvor der er taleom en opadgående reguleringsklausul,dvs. hvor det er aftalt, at købsprisenefterfølgende skal forhøjes.Den nuværende retspraksis viser, atom der kan anvendes reguleringsklausulerafhænger bl.a. af, om der er taleom en opadgående eller nedadgåenderegulering; under hvilke forudsætningerder reguleres; om andelsboligforeningensejendom skal værdiansættes efterden offentlige vurdering eller valuarvurderingen;og hvad der fremgår afforeningens vedtægter.Der er fri mulighed for at aftale, atprisen efterfølgende reguleres nedad,såfremt valuarvurderingen eller denoffentlige vurdering falder. I dennesituation vil man jo ikke kunne kommetil at overskride maksimalprisbestemmelsernepå købsaftaletidspunktet.
Værdiansættelse ud fra den offentlige vurdering
Såfremt det i andelsboligforeningen ervedtaget, at foreningens ejendom skalværdiansættes ud fra den offentligevurdering, er der i en vis udstrækningmulighed for at anvende reguleringsklausuleri købsaftalerne.Højesteret har i maj 2009 afsagt todomme (kun den ene er trykt i ugeskriftet– U2009.2128H), hvoraf det følger,at såfremt købsaftalen indgås efter 1.oktober, kan købesummen reguleresopad i henhold til den andelskrone,der fastsættes på førstkommendegeneralforsamling beregnet ud fra denoffentlige vurdering pr. 1. oktober. Dettegælder uanset, at den offentlige vurderingikke er offentliggjort på købsaftaletidspunktet.
Værdiansættelse udfra valuarvurdering
Såfremt det i andelsboligforeningen ervedtaget, at foreningens ejendom skalværdiansættes ud fra den kontantehandelsværdi som en udlejningsejendom,er der som udgangspunkt ligeledesmulighed for at anvende reguleringsklausuleri købsaftalerne.Østre Landsret har i 2007(U2007.2303Ø) godkendt en opadgåendereguleringsklausul. Der er dogtale om en meget konkret dom, hvorfordet er vanskeligt at konkludere, præcisthvor grænsen går i forhold til, hvornårman må og ikke må anvende opadgåendereguleringsklausuler i dissesituationer.
Foreningens vedtægter har betydning
Andelsboligforeningens vedtægterhar stor betydning for, om der kananvendes reguleringsklausuler eller ej.I en dom fra Østre Landsret fra 2008(U2008.1787Ø) blev en opadgående reguleringsklausulikke tillagt retsvirkning,idet det ud fra en konkret fortolkning afforeningens vedtægter ikke kunne ladesig gøre at anvende sådanne klausuler.Formuleringen i vedtægterne lød somfølger: ”Andelsværdien er bindendeindtil næste ordinære generalforsamlingfastsætter en ny andelsværdi, ogsåselvom der lovligt kunne være fastsaten højere andelsværdi i henhold til Lovom andelsboligforeninger og andreboligfællesskaber”.
ap
Digitalisering af Andelsboligbogen
Panterettigheder samt retsforfølgning i andele i andelsboligforeninger skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, som tredjemand i god tro indgår om andelen samt for at opnå beskyttelse mod retsforfølgning, der foretages mod andelen. Ligesom tinglysning af rettigheder over fast ejendom siden den 8. september 2009 har været en digitaliseret proces, er det også hensigten, at Andelsboligbogen skal digitaliseres. Domstolsstyrelsen har på nuværende tidspunkt indledt arbejdet med digitaliseringen, og hvorledes Andelsboligbogen skal opbygges i den digitale form. Domstolsstyrelsen har oplyst til DE, at det som udgangspunkt forventes, at Andelsboligboligen bliver digitaliseret i løbet af foråret 2011.