Renteswaps – for og imod
Renteswaps er blevet kritiseret i danske medier, fordi mange andelsboligforeninger pludselig står tilbage med en negativ formue som følge af fald i både rente og ejendomsværdi. Som udgangspunkt er renteswap et godt redskab, mener to advokater – men finanskrisen har afsløret ulemperne ved produktet.
Af Kaspar Wederkinck Olesen
Når man taler om renteswaps,skal man skelneskarpt mellem driften afen andelsboligforening ogden enkelte andelshavers formue iforeningen. Det påpeger advokaterneHenrik Qwist fra Nielsen & Thomsen,Advokater og BirgitteGrubbe fra GrubbeAdvokater, der tildaglig beskæftigersig med området somhenholdsvis rådgiverog administrator.De ser begge somudgangspunkt renteswapssom et godttænkt produkt pådriftssiden. Renteswapser nemlig etglimrende instrumenttil at sikre, at enandelsboligforeningkan låse ydelsen påsine lån for en langperiode og ud fradet lægge et sikkertbudget, der kommer andelshaverne tilgode mange år fremover.”Fordelene ved at finansiere enandelsboligforening via renteswaps varfrem til finanskrisen mange. Dels vardet langt den billigste låneform, ogsamtidig kunne andelsboligforeninger,der valgte denne lånetype, lægge etsikkert budget mange år frem. Manskal huske på, at man i perioden fra2006 til første halvdel af 2008 kunnefinansiere med renteswaps i op til 30år,” siger Henrik Qwist.Der var således inden finanskriseningen problemer med renteswap-finansieringen.Tværtimod var det en effektivmåde at sikre driften af sin andelsboligforeningpå.”Renteswap er som udgangspunktet godt produkt, der sikrer balance idriften. Men det har vist sig, at renteswapi kraft af den uventede udvikling iforbindelse med finanskrisen bevirkede,at kursreguleringen svingede så voldsomt,at det skabte negativ værdi forandelshaverne,” siger Birgitte Grubbe.
Ingen så det komme
Ifølge Henrik Qwist var der ingen,der kunne spå om den indvirkning, finanskrisenfik på andelsboligmarkedet.I takt med at priserne og efterspørgslenpå andelsboligmarkedet steg, blevandelsboligerne prismæssigt mere ligestilletmed ejerboligerne, men at dendriftsikre renteswap pludselig skulleblive et problem for andelshavernesformuer, var der ifølge Henrik Qwistingen, der så komme:”I gamle dage var man sikretmaksimalprisen på en andelsbolig.Her ville ingen drømme om nedslag iprisen. Men i takt med at prisniveauetpå andelsboligerne steg voldsomt,bevægede andelsmarkedet sig mere udpå de frie markedsvilkårs præmisser, ogmed finanskrisen blev andelsboliger tilsalg pludselig ramt af prisnedslag. Daejendomsværdierne og renten så ogsåfaldt, oplevede flere andelsboligforeningerpludselig det uventede, at renteswappenvar blevet negativ for deresformue,” siger han.Den uventede udvikling har sidenmedført, at både 20- og 30-årige ren-N teswaps er blevet taget af markedet igen.Banker og pengeinstitutter er simpelthenblevet nervøse for produktet.
Man skal vide, hvad man gør
”Som udgangspunkt er jeg ikke imodrenteswap-finansiering, men man måalligevel stille spørgsmålstegn ved, hvorgodt produktet er, når kursværdien somfølge af kursreguleringen kan svinge såmeget som den gør, og dermed kan få enstor negativ indvirkning på andelspriserne.Dertil kommer, at man ikke reelt kankomme af med renteswappen igen. Renteswappener inkonvertibel i modsætningtil det 30 årige kontantlån” siger BirgitteGrubbe.Henrik Qwist tror ikke, at produktet harnogen fremtid for kommende andelsboligforeninger:”Mit råd er, at man som andelsboligforeningallierer sig med gode rådgivereog administratorer, der har ekspertise i atovervåge foreningens lån. Man skal huskepå, at det at stifte en andelsboligforeninger en kæmpe forretning. Derfor er det heltafgørende, at man ved, hvad man gør.”