Sådan skal renteswap-aftalerne håndteres
Værdien af renteswap-aftaler skal medtages ved beregning af nettoformuen, hvis dette er nødvendigt for at give et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver samt finansielle stilling i øvrigt. Det skriver Erhvervs- og Byggestyrelsen bl.a. i en udmelding om sagen.
Af Anders Palmkvist, juridisk og mæglerfaglig chef, DE
I oktober 2009 blevErhvervs- og Byggestyrelsenanmodet om atforholde sig til, hvorvidten renteswap skalmedregnes i andelsboligforeningensformueeller ej. Styrelsen harved brev af 12. februar2010 afgivet en udtalelseom spørgsmålet.Erhvervs- og Byggestyrelsenanfører bl.a.,at andelsboligloven ikke forholder sigtil, om og hvordan renteswap-aftalerskal medtages ved beregningen afandelsværdien i en andelsboligforening.Udgangspunktet for beregningen afværdien af en andel i andelsboligforeningensformue efter § 5, stk. 1, ernettoformuemetoden, hvor foreningensaktiver fratrækkes passiver. A ndelsboliglovendefinerer ikke udtømmende,hvad der skal forstås som henholdsvisaktiver og passiver, og nævner aleneforeningens ejendom samt værdien afforbedringer som et aktiv og prioritetsgældi foreningens ejendom som etpassiv. Det er således op til den enkelteandelsboligforening konkret at vurdere,hvilke poster der kan have betydningfor beregningen af nettoformuens størrelse,og som derfor bør medtages vedberegningen heraf.Det er på baggrund heraf ErhvervsogByggestyrelsens opfattelse, atværdien af renteswap-aftaler skal medtagesved beregning af nettoformuen,hvis dette efter en konkret vurdering ernødvendigt for at give et retvisende billedeaf andelsboligforeningens aktiverog passiver samt finansielle stilling iøvrigt.E rhvervs- og Byggestyrelsen anførerendvidere at renteswap-aftaler, somefter en konkret vurdering fremstårsom en integreret del af det samledeprioritetslåneforhold, vil være omfattetaf andelsboliglovens § 5, stk. 4, ogsåledes skal betragtes som en del afprioritetsgælden. Det anføres, at vedvurderingen af om en renteswap-aftaleer en integreret del af et prioritetslåneforhold,bør der bl.a. lægges vægtpå, om aftalen er relateret til prioritetsgælden,om formålet med aftalen erat afdække renterisikoen ved prioritetsgælden,og om der er sammenfaldmellem hovedstol og løbetid.K onsekvensen heraf er, at renteswapaftalenskal opgøres på sammemåde som foreningens prioritetsgældog medtages til markedsværdi, såfremtandelsboligforeningen værdiansætterandelsboligforeningens ejendom eftervaluar- eller offentlig vurdering, jf. andelsboligloven§ 5, stk. 2, litra b og c.Værdiansætter andelsboligforeningenderimod ejendommen til anskaffelsesprisen,jf. andelsboligloven § 5, stk. 2,litra a, skal værdien af renteswap-aftalendog ikke medtages i beregningen afandelsværdien.E rhvervs- og Byggestyrelsen anførerdesuden, at det er styrelsens vurdering,at andelsboligloven ikke indeholderregler om opgørelsestidspunktet. Isituationer hvor andelsboligforeningenskal medtage renteswap-aftalen tilmarkedsværdi, bør foreningen dog tagehensyn til eventuelle udsving i aftalensmarkedsværdi mellem to generalforsamlingerved opgørelsen af nettoformuenefter maksimalprisbestemmelsenefter § 5, stk. 1.
Hvordan forholder ejendomsmægleren sig?
Som anført er det som udgangspunktden enkelte andelsboligforening, derskal vurdere, hvorvidt det er nødvendigtat medregne renteswappen. I forbindelsemed at en ejendomsmægler tageren andelsbolig til salg, skal ejendomsmæglerenderfor gøre andelsboligforeningenopmærksom på dette.Dette gøres ved at indsætte en tekst iskemaet ”Andelsboligforespørgsel” ogfremsende dette til andelsboligforeningen/administrator.A f den pågældende tekst fremgårdet, at ejendomsmægleren gør andelsboligforeningen/administrator opmærksompå, at såfremt foreningen har optagetlån med renteswap, skal værdienaf denne som altovervejende udgangspunktmedregnes i foreningens formue,medmindre værdien af andelsforeningensejendom opgøres efter andelsboliglovens§ 5, stk. 2, litra a (anskaffelsessummen).Det vil sige, at der skaltages højde for værdien af renteswappenved beregningen af maksimalprisenfor den enkelte andelsbolig. Endviderefremgår det, at ejendomsmæglerenforudsætter, at den andelskrone, somforeningen har oplyst er gældende fornærværende andelsbolig, er beregneti overensstemmelse med Erhvervs- ogByggestyrelsens anvisninger.S åfremt andelsboligforeningen ikkereagerer herpå, eller såfremt foreningenbekræfter, at Erhvervs- og Byggesty- relsens anvisninger er fulgt, kan ejendomsmægleren gå ud fra, at andelskronen oplyst fra foreningen (angivet i foreningens regnskab) er korrekt. E rhvervs- og Byggestyrelsen har i styrelsens udtalelse af 12. februar 2010 anført, at udtalelsen alene er vejledende, og at styrelsen ikke kan tage stilling til konkrete spørgsmål om renteswaps. I tilfælde af uenighed om forståelsen af reglerne træffes den endelige afgørelse af domstolene. Det kan derfor forekomme, at andelsboligforeningen tilkendegiver, at foreningen ikke har medregnet renteswappen i andelskronen, eftersom foreningen er uenig i Erhvervs- og Byggestyrelsens anvisninger eller lignende. I så fald indsætter ejendomsmægleren en frase i henholdsvis salgsbudgettet/ provenuet samt købsaftalen herom, således at parterne er informeret om dette og kan søge særskilt rådgivning.