Er ejerboligen eller andelsboligen dyrest?
Alle forventer, at en ejendomsmægler kan afgøre, om en andelsbolig eller en ejerbolig er dyrest. Alle forventer også, at en ejendomsmægler kan sammenligne to andelsboliger og udpege den billigste. Andelsboliger er i stigende grad blevet et aktivitetsområde for ejendomsmæglere som følge af nybyggeri og stadig tættere konkurrence på ejer- og andelsboligmarkedet.
Af Jens Lunde, lektor, cand. polit., Institut for Finansiering, Copenhagen Business School
Andelsboliger versus ejerboliger. For bare få år siden var det utænkeligt at sammenligne en ejerbolig med en andelsbolig – det er det ikke længere. Der er mange gode grunde til at foretage en sammenligning mellem disse boligtyper, men det er ikke helt nemt, for en sammenligning kan ikke altid foretages med generel gyldighed. Denne artikel beskriver en økonomisk funderet metode til at foretage disse sammenligninger. Metoden kompenserer for, at lovgivers nuværende regler for information om andelsboliger og dermed for sammenligninger af ejer- og andelsboliger er direkte vildledende. Det bør en mægler gøre sine klienter opmærksomme på.
De forværrede informationsproblemer
Det blev i september 2006 påvist i Ejendomsmægleren, at andelsboligprisernes funktion som informationssignal svigter totalt, og at kravene om økonomiske oplysninger ved andelsbolighandler er langt mindre end ved ejerbolighandler, med mindre andelsboligforeningen er under stiftelse (Ejendomsmægleren, nr. 9, 2006). Det er de seneste år blevet stadig sværere at vurdere og sammenligne private andelsboliger indbyrdes og sammenligne dem med ejerboliger, fordi:
a. Private udlejningsejendommes priser steg kraftigt frem til 2007, så prisen for et andelsbevis (”andelskronen”) steg ekstra kraftigt i de andelsboligforeninger i den ældre boligmasse, hvor prisen for andelsbeviset fastsættes ud fra valuar-metoden i andelsboliglovens §5.
b. For de ældre andelsboliger, hvor prisen for et andelsbevis i stedet fastsættes ud fra en anden regel i §5, nemlig ud fra den offentlige ejendomsværdi – og det er almindeligst – steg prisen for et andelsbevis også stærkt, da ejendomsværdien pr. 1. okt. 2006 blev indregnet i foreningernes regnskaber og dermed i »andelskronen«.
c. Egenkapitalen i tidligere oprettede andelsboligforeninger – og dermed andelsbevisernes værdi – er procentuelt og absolut oftest steget stærkere end ejendommens værdi, da de eksisterende andelsboligforeninger typisk nedbringer deres lån over årene uden at optage nye lån i nær samme udstrækning.
d. Der er bygget mange private andelsboliger uden støtte, siden det blev tilladt i 2000.
e. Realkreditinstitutternes nye lånetyper kan anvendes både til ejerboliger og andelsboliger, men vanskeliggør sammenligninger, der er baseret på konkrete boligudgifter.
Til supplement har regering og folketing intet gjort for at skabe de bolig- og skattepolitiske ændringer, der er nødvendige for at behandle ejer- og private andelsboliger ens og skabe ligestilling mellem boligejere og andelsbolighavere.
Lovgiver vildleder ved sammenligning
Ifølge Lov om omsætning af fast ejendom (Lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2/11/2006) skal handlen med ejerboliger være baseret på kontantprisen for boligen (§ 1, stk. 6 nr. 1 og § 4)) og handlen med andelsboliger på kontantprisen for andelsbeviset (samme lov, § 1, stk. 6 nr. 3 og § 4). Da disse regler blev indført i første udgave af loven i 1993, blev andelsboliger stort set ikke handlet ved ejendomsmægleres mellemkomst, hvorfor reglen om andelsboliger nok blot kom med for god ordens skyld. Det er i dag i sig selv en god begrundelse for at se nærmere på disse regler. Med lovens regler sammenligner man direkte værdien af en boligejendom (ejerboligtilfældet) med egenkapitalen i en anden boligejendom (andelsboligtilfældet). Et andelsbevis repræsenterer nemlig boligens andel af egenkapitalen i andelsboligforeningen. Derved afhænger andelsbevisets værdi fuldstændig af, hvor store lån andelsboligforeningen har i forhold til foreningens værdi. En nystiftet andelsboligforening har normalt »store« lån, mens en ældre andelsboligforening har ”små” lån. En indbyrdes sammenligning af forskellige andelsboliger gennem deres egenkapital (prisen på deres andelsbeviser) er også vildledende, når foreningerne har eksisteret i et forskelligt antal år eller fulgt en forskellig låntagningsstrategi. Desuden skal ejerboliger og andelsboliger udbydes med information om netto- og bruttoudgifter, jfr. lovens § 6. For ejerboliger skal disse boligudgifter beregnes ud fra en standardfinansiering. Da finansieringen af andelsbeviset typisk overlades til køber, taber denne information mening ved andelsboligkøb. Reglerne for udbud af nybyggede andelsboliger og for andre andelsboliger findes i Bekendtgørelsen om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger m.v. (Bekendtgørelse nr. 733 af 27/6/2006.) De krævede informationer i salgsopstillingen er langt mere vidtrækkende ved handel med andelsboliger i andelsboligforeninger under stiftelse end ved handel med andelsboliger i allerede stiftede foreninger. Ved majoriteten af andelsbolighandler skal andelsboligforeningernes lån dermed ikke oplyses, når en andelsbolig sættes til salg, men først langt senere bliver køber i bedste fald bekendt med disse lån. – Det svarer til, at en mægler ville udbyde et hus (ejerbolig) på en salgsopstilling, hvor der intet står om størrelsen og karakteren af den gæld, som køber var tvunget til at overtage! Det er skandaløst. Sammenligningsgrundlaget er altså direkte vildledende både til at afgøre, om en ejer- eller en andelsbolig er billigst, og til at sammenligne andelsboliger indbyrdes. Hvad værre er, bliver risikoen stor for, at resultatet bliver en helt skæv pris for en andelsbolig, hvor enten køber eller sælger »snydes«for et betydeligt beløb. Der er næppe nogen, som har undersøgt, hvor »skæve« andelsboligers priser egentlig er. Men efter mit skøn kan den faktiske pris for en andelsbolig hurtigt komme til at afvige flere 100.000 kr. fra den »sande« pris.
Valg af billigste boligform
Skal en ejendomsmægler direkte kunne afgøre, om en andelsbolig eller en ejerbolig med helt identiske egenskaber er dyrest, må spørgsmålet indsnævres til, om en bestemt bolig vil være dyrest som ejerbolig eller andelsbolig. Det kan være i nybyggeri eller i en boligejendom til markedspris (f.eks. en ombygget erhvervsejendom), hvor man ønsker at afgøre, hvilken boligform der er mest fordelagtig for en bestemt boligefterspørgsel. Ellers kommer man til at sammenligne boliger med forskellige kvaliteter m.h.t. beliggenhed, størrelse, alder, antal rum, vedligeholdelse o.s.v. Når man har de rigtige sammenligningsmetoder hertil, kan samme metoder anvendes til at sammenligne boliger, der netop er forskellige m.h.t. disse mange forskellige kvaliteter. Forskelle i »boligens ejendomsværdi« og ”huslejen” / boligomkostningerne (se nedenfor) vil netop være udtryk for markedets vurdering af disse kvalitetsforskelle. For ejerboliger er dette slet ikke nyt, for forskellene mellem to ejerboligers kontante handelspris viser netop markedets værdiansættelse af de to boligers forskellige kvalitative egenskaber.
Sammenligning af ejendomsværdi og husleje
Økonomien i en bolig kan – uanset om det er en leje-, andels- eller ejerbolig – hensigtsmæssigt opgøres på to måder: Ved boligens ejendomsværdi og ved boligens »husleje« (boligomkostninger eller »user costs«). Derimod bør man helt undlade at sammenligne boliger ved deres boligudgifter. Det skyldes, at boligudgifterne for såvel en ejersom en andelsbolig varierer efter både boligejendommens belåningsgrad og lånenes forrentnings- og afdragsvilkår. Boligudgiften viser likviditetsbelastningen af boligtagerne, men vejleder ikke om omkostningerne ved boligen. Det er naturligvis vigtigt at belyse likviditetsbelastningen af køber og låntager gennem opgørelse af ydelser på lån og af boligudgifter, men disse oplysninger viser ikke, hvilken bolig og boligform der er dyrest. Videre er ejendommens værdi lig med kapitalværdien (nutidsværdien) af de tilbagediskonterede fremtidige kapitalomkostninger ved boligen. Disse kapitalomkostninger udgør en del af »huslejen« på markedsvilkår tillige med drifts-, vedligeholdelses- og administrationsudgifter, ejendomsskatter og en afskrivningsprocent. Ejendommens værdi og huslejen er i høj grad to sider af samme sag, men dog ikke helt, for drifts-, vedligeholdelses- og administrationsudgifter varierer ikke altid proportionalt med ejendommens værdi. Et billigt hus kan godt være dyrt at bo i – og vice versa.
Boligens ejendomsværdi – nøgletal 1
En boligs ejendomsværdi svarer ved opførelsen til summen af byggeomkostninger, grundens værdi og bygherrens fortjeneste. Efterfølgende kan boligernes værdi godt afvige – opad såvel som nedad – fra opførelsesomkostningerne for en »identisk« bolig, men kun for en periode. Hvis boligværdierne sidenhen kommer til at ligge mærkbart over disse genopførelsesomkostninger, vil der komme et stigende udbud af nybyggede boliger, indtil priserne er kommet i balance igen. På langt sigt er denne balance til stede. Enhver ejendoms finansiering kan opdeles i egenkapital (friværdi) og fremmedkapital (lån). Denne analytiske opdeling er kendt af enhver boligejer, og mange boligejere har god fornemmelse for deres boligs værdi, kender deres gæld nogenlunde og kender dermed også deres egenkapital. En andelsboligforening ejer tilsvarende en ejendom. Denne ejendom er finansieret med egen- og fremmedkapital. Foreningen kan herudover have andre formuegoder som f.eks. bankindestående, værdipapirer og anden gæld. Beboerne i ejendommen er medlemmer af andelsboligforeningen og ejer denne. Andelsbevisets værdi repræsenterer samme andel af egenkapitalen i foreningen som andelsboligens forholdsvise andel af ejendommen. Og samme andel har andelshaver af foreningens gæld. Andelsboligens ejendomsværdi er lig summen af andelsbevisets værdi og andelshavers forholdsvise andel af foreningens gæld, ligesom ejerboligens værdi kan opspaltes i en egenkapital og en fremmedkapital. Denne ejendomsværdi udgør det første nøgletal ved sammenligning af andels- og ejerboliger såvel som mellem andelsboliger indbyrdes. Denne sammenligning skal foretages i markedspriser. Ejendommens værdi skal opgøres som den kontante pris for ejendommen, og gælden skal opgøres som kursværdien af lånene i ejendommen. Maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger i lovens § 5 bestemmer den maksimale værdi, andelsboliger (andelsbeviser) lovligt kan omsættes til. Andelsbevisets værdi kan yderligere være begrænset gennem en andelsboligforenings vedtægter eller regnskabspraksis. Dette ændrer ikke ved det hensigtsmæssige i at sammenligne andelsboligernes og ejerboligernes ejendomsværdi. Maksimalprisen ifølge § 5 plus andelen af foreningens gæld kan endda godt ligge over prisen for ejerboligen, selv om det modsatte aktuelt gælder for de fleste andelsboliger i den ældre boligmasse. De aller færreste andelsbolighavere kender eller har en fornemmelse af størrelsen af gælden i en andelsboligforening, de er medejere af. Prøv selv at spørge andelsbolighaverne herom! Her ligger en væsentlig pædagogisk udfordring ved anvendelsen af boligejendommens værdi som nøgletal. Men det er en nødvendig udfordring. For praksis er fuldkommen grotesk. Heller ikke købere af en andelsbolig er – eller bliver gjort – opmærksomme på, om de køber en andel i foreningens gæld, der er på 50.000 kr. eller 500.000 kr. Hverken opslaget på www.boligsiden.dk eller salgsopstillingerne rummer denne temmelig vigtige information. Formentlig kender den potentielle køber først sin andel af foreningens gæld, når vedkommende har fået adgang til foreningens regnskab langt henne i købsforhandlingerne. Et tænkt eksempel kan illustrere det groteske i de foreliggende informationer: Man kan finde en såkaldt »billig« andelsbolig til salg for kontant 80.000 kr. side om side med en såkaldt »dyr« andelsbolig til 800.000 kr. Man kan imidlertid forestille sig, at den »billige« andelsbolig ligger i en ret nystiftet andelsboligforening og har en andel på 1.400.000 kr. af foreningens gæld, mens den »dyre« andelsbolig ligger i en gammel forening og har en andel af foreningens gæld på 100.000 kr. Ved sammenligning af nøgletallet »ejendommens værdi« koster den »billige« andelsbolig i alt 1.480.000 kr., mens den »dyre« koster 900.000 kr.
Boligens husleje, boligomkostninger eller »user costs« – nøgletal 2
I en lejebolig repræsenterer huslejen lejernes omkostninger ved at bo i boligen (ekskl. varme, el og andet, der traditionelt holdes uden for huslejen). Der findes et tilsvarende huslejebegreb for ejer- og andelsboliger. Denne husleje kaldes også for boligomkostninger eller i økonomisk litteratur for »user costs«. Desværre er det populært at betegne »nettoboligudgiften« ved en ejerbolighandel som »huslejen«, uanset at denne størrelse ligesom andre boligudgiftsbegreber alene viser likviditetsbelastningen for ejeren.
Boligomkostningerne indeholder:
– kapitalomkostninger
– ejendomsskatter
– drifts-, vedligeholdelses- og administrationsudgifter
– afskrivninger
– minus prisstigninger.
Boligomkostningerne repræsenterer det andet nøgletal til sammenligning af andels- og ejerboliger og til sammenligning af andelsboliger indbyrdes. Dette nøgletal repræsenterer – som det ligger i udtrykket – simpelthen en sammenligning af omkostningerne ved at bo i de sammenlignede boliger. Kapitalomkostningerne i boligomkostningerne modsvarer det afkast, ejeren kunne have opnået på anden vis, hvis en kapital svarende til boligejendommens værdi blev investeret lige så risikabelt. Et sådant afkast ville være indkomstbeskattet, og netop her ligger en helt grundlæggende forskel på skattevilkårene ved at bo i en andels- og i en ejerbolig. Teknisk set skal disse kapitalomkostninger beregnes som det alternative afkast efter skat af en lige så risikabel investering som ejer- eller andelsboligen. Dette afkast (eller rente) vil derfor være højere end renten efter skat på et fast forrentet realkreditlån. De forskellige skatteregler for andels- og ejerboliger vil resultere i, at boligomkostningerne vil kunne blive forskellige for en ejerbolig og en andelsbolig, respektive for to andelsboliger, selv om disse boliger måtte have ens ejendomsværdi (nøgletal 1), fordi boligomkostningerne vil variere efter boligtagernes indkomst- og formueforhold, boligejendommens belåningsgrad, anvendte lånetyper m.v. (dette tages op nedenfor.) Ejendomsskatterne rummer grundskyld, der opkræves efter ens regler for andels- og ejerboliger. Boligejernes ejendomsværdiskat kunne med rette kaldes for en ejendomsskat og rubriceres her. Denne skat forøger isoleret betragtet ejerboligens omkostninger ved enhver sammenligning. De øvrige poster har analytisk samme indhold for ejer- og andelsboliger. Afskrivninger skal medregnes, fordi enhver ejendom nedslides og forældes, selv om dette er udstrakt over en meget lang bygningslevetid. Selv en godt vedligeholdt ejendom må renoveres på et tidspunkt. I praksis har alle ejendomme en begrænset levetid. Ejendommens prisstigning skal fratrækkes, fordi denne prisstigning økonomisk er en indkomst – og altså en omkostningssænkning – for ejendommens ejer. Gevinsten skal regnes med fortegn, da ejendomspriser også kan falde, (selv om de nok på meget langt sigt stiger i samme takt som forbrugerpriserne). Prisstigningerne beregnes for en ejendom af samme kvalitet over tiden. Drifts-, vedligeholdelses- og administrationsudgifter kan være vanskelige at vurdere og sammenligne boliger imellem, men deres størrelse hænger ikke på boligformen som sådan. Dog skal man f.eks. rense en boligafgift i en andelsboligforening for eventuel opsparing til fremtidige udgifter, ligesom man må korrigere, hvis der er forskelle i omfanget af eget arbejde, der nok lettere lader sig gøre i en ejerbolig.
Nøgletallenes resultater
De forskellige regelsæt for ejerboliger og andelsboliger giver i nogle tilfælde et entydigt resultat ved sammenligning af boligformerne og af andelsboliger indbyrdes. I andre tilfælde varierer resultaterne efter boligtagernes indkomst- og formueforhold, boligejendommens belåningsgrad, anvendte lånetyper m.v. Dette belyses nærmere her.
• Andelsboligernes maksimalprisregler i § 5 Maksimalprisreglerne i lovens §5 gælder for alle andelsboliger. Alternativt kan en forening have fastsat lavere priser for andelsbeviserne i sine vedtægter. Når disse maksimalprisregler er effektive, bliver andelsboligens ejendomsværdi (nøgletal 1) lavere end boligens markedspris og dermed lavere end ejerboligens pris. Den konklusion vil formentlig gælde for de fleste andelsboliger. De stigende priser for private udlejningsejendomme, de øgede offentlige ejendomsværdier og de stadig flere nyere andelsboliger har imidlertid bragt ejendomsværdien (nøgletal 1) op over markedsværdien for relativt flere andelsboliger. Det må tilføjes, at det vil kunne forekomme, når en andelsboligs ejendomsværdi ligger tæt op under markedsværdien for boligen, at boligomkostningerne (nøgletal 2) for nogle familier blive højere end for en tilsvarende ejerbolig.
• Forskellige skatteregler for ejerboliger og andelsboliger En boligejer beskattes med ejendomsværdiskat samt af personlig kapitalindkomst og har dermed også fradrag for personlige renteudgifter. Da en andelsboligforening er skattefri, betaler den ikke indkomstskat af overskud i foreningen (eller ejendomsværdiskat) og har dermed intet rentefradrag. Disse skattereglers indflydelse på beslutningerne kan ses igennem boligomkostningerne for ejer- og andelsboliger. Der sammenlignes her en andels- og en ejerbolig med samme ejendomsværdi (nøgletal 1), hvor renten er den samme for andelsbolighaver og for andelsboligforeningen. Under disse forudsætninger har skattereglerne kort opsummeret følgende konsekvenser:
a. Hvis andelsboligforeningen ikke har lån, er andelsboligens boligomkostninger lavere end ejerboligens.
b. Hvis andelsboligforeningen er 100 % belånt, (andelsbevisets værdi er nul), har ejerboligen de laveste boligomkostninger, med mindre renten er ekstremt lav.
c. Jo mindre lån andelsboligforeningen har i forhold til sine aktiver, jo relativt mere fordelagtig er andelsboligens boligomkostninger i forhold til ejerboligens.
d. I en andelsboligforening kan det rent skattemæssigt bedst betale sig at spare op i foreningens regi, mens lån mest fordelagtigt kan optages af andelsbolighaverne.
• Renteforskelle mellem andelsbolighaver (og boligejer) og andelsboligforening
Det holder dog ikke at forudsætte, at boligejer, andelsbolighaver og andelsboligforening kan optage lån til samme rente. Selv lån med samme sikkerhed i forhold til ejendommens værdi (nøgletal 1), har forskellige rentesatser. Oveni har lånets størrelse betydning for rentesatsens højde. Sikkerheden og långiver har betydning for renten. Boligejere og andelsboligforeninger kan optage lån med sikkerhed direkte i ejendommen. Andelshaver kan kun optage lån med sikkerhed i sit andelsbevis, og denne indirekte sikkerhed i forhold til ejendommens værdi er svagere, bl.a. fordi en andelsboligforening ved låntagning kan forringe sikkerheden bag et andelsbevis. Dertil kan ejendomme direkte belånes i banker såvel som i realkreditinstitutter, mens andelsbolighaver kun kan optage lån i en bank (eller på det grå marked). Et indhentet, aktuelt renteeksempel viste, at:
– renten for et F 1 lån i realkredit ligger på ca. 4,6 %
– renten på et banklån med sikkerhed i et andelsbevis lå mellem 6,4 og 7,2 % (afhængigt af lånets størrelse) idet renten i begge tilfælde er angivet som årlig omkostning i procent (ÅOP).
Der er nærmest ingen forskel mellem andelsbolighavernes egen rente efter skat og foreningens rente, da den fordelagtigste rente for den skattefri andelsboligforening er 4,6 %, mens renten efter skat for andelsbolighaver ligger på mellem 4,3 og 4,8 %. Boligejeren har her en rente efter skat på 3,0 % i kraft af rentefradragsretten. Dette udligner formentlig i de fleste tilfælde, at det er skattemæssigt fordelagtigt for andelshaver at låne selv, frem for at andelsboligforeningen optager lånet. Ved beregning af boligomkostningerne må disse renteforskelle indgå.
• Lån til ejendomsskatter og boligsikring/ boligydelse Boligejere på 65 år og derover kan hos kommunen optage lån til betaling af ejendomsskat (grundskyld) med en beskeden favør-rente. Både boligejere og andelsbolighavere, der modtager førtidspension eller folkepension m.v., har adgang til boligydelse (forskellige regler for støttens opgørelse). Disse støttemuligheder er dog næppe relevante ved valget mellem ejerog andelsbolig.
• Andelsboliger opført med særlig støtte I årene 1981-2004 blev der opført private andelsboliger med særlig støtte og med krav om særlig realkreditfinansiering (i de fleste år om indeksregulerede realkreditlån). Disse regelsæt blev ændret en hel del gange. Foreløbig eksisterer disse andelsboliger med deres særlige vilkår, men når støtteperioderne er løbet ud, svarer vilkårene i disse foreninger til de ustøttede andelsboligers. De støttede andelsboliger vil ofte være mere fordelagtige end »identiske« ejerboliger. Deres ejendomsværdi (nøgletal 1) kan opgøres på samme vis som for de øvrige andelsboliger. Men det er nødvendigt at tage hensyn til både støtte- og finansieringsvilkår ved opgørelsen af deres boligomkostninger (nøgletal 2). Denne problemstilling forfølges ikke yderligere her.
Forskelle i risici
Dybest set kan man ikke sammenligne priser og omkostninger for to boligformer – eller to boliger – uden også at sammenligne risici på boligerne. Der er jo også forskel i risiko ved investering i forskellige virksomheder, aktier, obligationer og ejendomme (ikke-bolig). Ejer- og andelsboliger er på nogle punkter underlagt samme risici, f.eks. udviklingen i prisen på ejendommen, renteændringer, den generelle boligmarkedsudvikling og generelle økonomisk-politiske indgreb. Derimod er risici for ændret bolig- og skatteregulering specifikke for boligformen. Man kan ikke se bort fra, at der er forskelle i risici-profilen for ejer- og andelsboliger. Ved en sådan risikosammenligning må man sammenligne andelsboliger og ejerlejligheder, der er organiseret i ejerlejlighedsforeninger. Nogle risici, f.eks. ved ejendommes vedligeholdelse og beslutningen herom, vil da være de samme for de to boligformer. På flere punkter er risikoen ved andelsboligformen imidlertid størst. Andelsbolighaverne hæfter i nogle tilfælde solidarisk for foreningens lån, mens eventuelle lån i en ejerlejlighedsforening ville være langt mindre. Hvis en andelsbolighaver fraflytter sin bolig i »nattens mulm og mørke« og efterlader en tom bolig, påføres de øvrige andelsbolighavere et tab, mens en tilsvarende situation vanskeligere opstår og giver mindre tab i en ejerlejlighedsforening. Det er også velkendt, at andelsbolighaverne i en forening ikke behøver have samme interesser ved optagelse af lån i foreningen (contra eget indskud af midler) og ved valg af lånetype. Den enkelte boligejer er – for at minimere risici – interesseret i at tilrettelægge sin portefølje af formueaktiver og lån under et, hvilket ikke kan lade sig gøre for andelsbolighavere. Den enkeltes risiko-position bliver altså samlet set størst ved valg af andelsbolig. I hvor høj grad disse risici bør indgå ved valget mellem ejer- og andelsbolig, synes mindre tvingende, når maksimalprisen for andelsboligen er effektiv, men afhænger også af konjunkturerne på boligmarkedet.
Konklusion
De informationer, som skal foreligge ved enhver bolighandel – med ejerboliger og med andelsboliger – burde automatisk sikre, at de to boligformer kan sammenlignes direkte, både m.h.t. ejendomskapitalens værdi og m.h.t. omkostningerne ved at bo deri. Det kan de ikke. Heller ikke udbudte andelsboligers økonomi kan sammenlignes indbyrdes på nogen tilfredsstillende vis. Når lovgiver – regering, folketing og embedsmænd – ikke evner at etablere et sådant regelsæt, burde de relevante interesseorganisationer – for efterspørgerne (”forbrugerne”), udbyderne, ejendomsmæglerne og de finansielle institutioner – træde til og skabe et sådant sammenlignings- og beslutningsgrundlag. Dette er dog den næstbedste løsning, for selv om informationsgrundlaget bliver perfekt fungerende, er der stadig en indgribende og forvridende regulering af andelsboligformen og gennem forskellige skattevilkår for boligtagere i andelsboliger og ejerboliger. Det virker som om lovgiverne i snart mange år har været skræmte ved tanken om at skulle ændre på sådanne vilkår.