Overgangsregler for Huseftersynsordningen
Tekst: Anders Palmkvist, juridisk og mæglerfaglig chef, DE
Overgangsregler giver mulighed for, at sælger ikke skal ud at bestille og betale for en helt ny tilstandsrapport, hvis købsaftalen først indgås, efter at de nye regler for Huseftersynsordningen træder i kraft den 1. maj 2012. Sælger kan nøjes med at få udarbejdet et tillæg til tilstandsrapporten, således at rapportens gyldighedsperiode bevares.
Justitsministeriet har nu udmeldt nærmere detaljer for overgangsreglerne vedrørende Huseftersynsordningen. I samme forbindelse har ministeriet bekræftet, at ikrafttrædelsesdatoen ændres til 1. maj 2012 – bl.a. af hensyn til, at interessenterne i ordningen skal have den fornødne tid til at forberede ændringerne, herunder informere forbrugerne om de nye regler og deres betydning.
De nye regler vil have virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden. Det betyder, at såfremt en købsaftale underskrives den 1. maj 2012 eller senere, så gælder de nye regler.
De nye regler betyder, at sælger pr. 1. maj 2012 skal fremlægge tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring samt erklæring på, at sælger vil betale halvdelen af forsikringspræmien for at være ansvarsfri for bygningens fysiske mangler samt ansvarsfri, hvis bygningens el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.
Der vil i bekendtgørelsesform blive fastsat regler for, hvad en el-installatør maksimalt vil kunne beregne sig af vederlag for udarbejdelse af el-installationsrapporten. I udkastet til bekendtgørelsen fremgår det, at det maksimale vederlag vil være følgende: Ejendomme under 100 kvm – 1.577 kr., ejendomme på 100-199 kvm – 2.077 kr., ejendomme på 200-299 kvm – 2.702 kr. Ved ejendomme, som er større end 299 kvm, aftales vederlaget individuelt.
Mulighed for udarbejdelse af tillæg
En tilstandsrapport bestilt efter de nugældende regler vil som udgangspunkt miste sin gyldighed, når de nye regler træder i kraft pr. 1. maj 2012. Dette gælder, uanset at gyldighedsperioden, som fremgår af selve rapporten, først udløber efter denne dato.
For at undgå at tilstandsrapporten mister sin gyldighed pr. 1. maj 2012, er det med de nye overgangsregler muligt at få udarbejdet et tillæg til tilstandsrapporten, som bevirker, at tilstandsrapporten forbliver gyldig i den på rapporten anførte gyldighedsperiode. Tillægget vil således ikke forlænge den almindelige gyldighedsperiode. Det betyder, at hvis en tilstandsrapport er udarbejdet f.eks. tre måneder inden ikrafttræden af de nye regler vedrørende HE-ordningen, vil gyldigheden af denne tilstandsrapport og tillægget udløbe tre måneder efter ikrafttrædelsen af de nye regler.
Tillægget skal udarbejdes af den samme bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten. Tillægget og dermed den oprindelige tilstandsrapport kan ikke forlænges.
Tillægget skal omfatte følgende forhold, som tilstandsrapporten fremover skal indeholde:
• Angivelse af tagets restlevetid
• Oplysning fra sælger om, hvorvidt varmeinstallationer og/eller termostatventiler virker
• Hustype-beskrivelse (vedlægges tilstandsrapporten)
Der bliver i bekendtgørelsesform fastsat regler om, at den bygningssagkyndige maksimalt vil kunne beregne sig 25 pct. af normalvederlaget for udarbejdelse af et tillæg.
DE arbejder på flere forbedringer
Overgangsreglerne giver således mulighed for, at sælger ikke skal ud at bestille og betale for en helt ny tilstandsrapport, hvis købsaftalen først indgås efter ikrafttræden pr. 1. maj 2012. Sælger kan dermed nøjes med at få udarbejdet et tillæg til tilstandsrapporten, således at rapportens gyldighedsperiode bevares.
Det skal understreges, at såfremt købsaftalen indgås efter 1. maj 2012, skal sælger for at være ansvarsfri, jf. ovenfor, tillige lade el-installationsrapport udarbejde og indhente et ejerskifteforsikringstilbud på baggrund af oplysningerne i tilstandsrapporten og tillægget samt el-installationsrapporten.
Foreningen arbejder fortsat for at få gennemført, at et tillæg til tilstandsrapport skal kunne udarbejdes af andre end den oprindelige bygningssagkyndige, samt at der bliver mulighed for – på samme måde som i dag – at forlænge tilstandsrapporten og tillæggets gyldighedsperiode. Efter foreningens opfattelse er det ikke rimeligt, at en sælger ikke kan forlænge tilstandsrapport og eventuelt tillæg, som han/ hun bestiller i dag. Dette er med til at fordyre en ejendomshandel unødigt.