Normer for udlandsaktivitet

Normer for agentvirksomhed, formidling af køb/salg samt anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand over for forbrugere vedr. ejendomme beliggende i udlandet:
I. Indledning

§ 1. Nærværende regelsæt finder anvendelse, når et medlem udøver ejendomsmæglervirksomhed eller agentvirksomhed, eller på anden måde erhvervsmæssigt medvirker ved køb eller salg af fast ejendom beliggende uden for Danmark, og formidlingen, agentvirksomheden m.v. retter sig mod forbrugere, jf. nærmere stk. 2 og stk. 3.

Stk. 2. Såfremt medlemmet udøver virksomhed omfattet af nærværende regelsæts dækningsområde, jf. stk.1, fra et forretningssted, der er beliggende i Danmark, finder bestemmelserne i afsnit II - V samt afsnit VII og VIII anvendelse, uanset om virksomhedsudøvelsen retter sig mod forbrugere med bopæl i eller uden for Danmark.

Stk. 3. Såfremt medlemmet udøver virksomhed omfattet af nærværende regelsæts dækningsområde, jf. stk. 1, fra et forretningssted, der er beliggende uden for Danmark, finder bestemmelserne i afsnit II - IV samt afsnit VI - VIII anvendelse, når virksomheden er rettet mod forbrugere med bopæl i Danmark. I det omfang virksomhedsudøvelsen eller en aktivitet er underlagt dansk ret, skal medlemmet dog følge den relevante danske lovgivning og de relevante bestemmelser i øvrige afsnit i nærværende regelsæt. Såfremt medlemmet fra forretningssted beliggende uden for Danmark formidler salg til en forbruger med bopæl i Danmark af en ejendom, som tilhører medlemmet selv, eller et selskab, som medlemmet ejer - eller ved delvist ejerskab, har bestemmende indflydelse på - finder dog bestemmelserne i afsnit II - III, afsnit V samt afsnit VIII anvendelse.

II. Definitioner

§ 2. Ved en forbruger forstås en person eller en juridisk enhed, der handler med henblik på afhændelse eller erhvervelse af en fast ejendom, der hovedsagelig har haft - eller skal have - beboelsesmæssig anvendelse for den pågældende, jf. definitionen i lov nr. 453 af 30. juni 1993 med senere ændringer om omsætning af fast ejendom (Ejendomsomsætningsloven) § 1 stk. 5 og 6.

Stk. 2 Ved ejendomsformidlingsvirksomhed forstås virksomhed, hvor medlemmet har indgået aftale med ejeren/sælgeren om formidling af salg af en ejendom (salgsformidling). Ved ejendomsformidlingsvirksomhed forstås endvidere virksomhed, hvor medlemmet har indgået aftale med en potentiel køber om bistand til at finde en ejendom til denne (købsformidling).

Stk. 3 Ved agentvirksomhed forstås virksomhed, hvor medlemmet ikke har en selvstændig formidlingsaftale med sælger, men har indgået aftale med en anden ejendomsformidler, der har den udbudte ejendom i kommission, om markedsføring af ejendomme og/eller henvisning af potentielle køberemner til denne.

III. Generelle bestemmelser

§ 3. Medlemmets erhvervsudøvelse - hvad enten denne består i ejendomsmæglervirksomhed, agentvirksomhed, køberrådgivning eller i form af anden erhvervsmæssig bistand i forbindelse med omsætning af fast ejendom - skal i enhver henseende leve op til en standard, der kan forventes af en professionel erhvervsudøver på det område, medlemmet virker inden for.

Stk. 2. Det påhviler medlemmet at tilegne sig fyldestgørende viden om lovgivning mv. og faktiske forhold ved besiddelse og omsætning af fast ejendom i det pågældende udland sådan, at medlemmet på fuld forsvarlig vis er i stand til at udføre sit hverv på forsvarlig vis.

Stk. 3. DE's Kvalitetsnormer, DE's Forbrugeretiske regler og andre regler/krav fastsat af DE finder anvendelse ved siden af nærværende regelsæt i det omfang, de ikke er fraveget i nærværende regelsæt, eller dette ikke er praktisk eller juridisk muligt på grund af særlige forhold i det pågældende udland.

§ 4. Virksomhed/forretningssted beliggende i udlandet: Medlemmet må alene udøve virksomhed som formidler, agent mv. fra forretningssted beliggende uden for Danmark, hvis dette sker gennem et særskilt - og i det pågældende land registreret - selskab.

Stk. 2. Medlemmet har pligt til straks i forbindelse med etableringen skriftligt at anmelde en etablering af en virksomhed eller et forretningssted beliggende uden for Danmark til Dansk Ejendomsmæglerforening, hvis virksomhedens/forretningsstedets aktiviteter er rettet mod forbrugere med bopæl i Danmark. Anmeldelsen skal indeholde fuldstændige oplysninger om virksomheden og/eller forretningsstedets beliggenhed, ejerforholdene, navnet på den ansvarlige for den daglige ledelse samt andre relevante oplysninger, sådan at foreningen er i stand til at påse, at forretningsstedet drives i overensstemmelse med foreningens vedtægter § 20 og er i stand til at opkræve kontingent og forsikring for virksomhedens forretningssteder.

Stk. 3. Såfremt en virksomhed eller et forretningssted ikke er behørigt anmeldt, er foreningen berettiget til at afkræve medlemmet efterbetaling af kontingent og forsikringspræmie. Herudover er foreningen berettiget til hos medlemmet at kræve tilbagebetaling af ethvert beløb, der måtte blive udbetalt via den af foreningen etablerede kollektive ansvars- og garantiforsikring for krav, der udspringer fra aktiviteter fra virksomheden/forretningsstedet.

§ 5. Samarbejdspartnere:

Inden et samarbejde indledes, påhviler det medlemmet at skaffe sig fyldestgørende oplysninger om de virksomheder, der udføres ejendomsformidlings- eller agentvirksomhed for, herunder oplysninger om disses ejerkreds, kapitalforhold, registreringer, forsikringsforhold, bankforbindelser og lignende, sådan at det søges sikret, at den pågældende virksomhed drives lovligt i hjemlandet og på et - efter de lokale forhold - juridisk og økonomisk forsvarligt grundlag. Medlemmet har ikke pligt til løbende at kontrollere forholdene, medmindre medlemmet bliver bekendt med, at der efterfølgende indtræder omstændigheder, der giver anledning til dette.

Stk. 2. Medlemmet må ikke optræde som formidler eller agent for virksomheder, hvis eksistensgrundlag og virksomhedsformer på baggrund af en undersøgelse, jf. stk. 1, viser sig ikke at være drevet på et - efter de lokale forhold - juridisk og økonomisk forsvarligt grundlag, eller hvis det ikke er muligt at få tilstrækkeligt sikre oplysninger om virksomhedens forhold.

Stk. 3. Såfremt medlemmet udøver formidlingsvirksomhed eller agentvirksomhed, påhviler det medlemmet at påse, at en anerkendt bank- eller forsikringsvirksomhed - overfor køber indestår for tilbagebetaling af midler, der deponeres/indbetales af køber - eller på dennes vegne - til sælger, hvis sælger kan disponere over midlerne, inden sælger har leveret den kontraktmæssige ydelse, og købers rettigheder er tingsligt sikret.

Stk. 4. Er medlemmet agent for en ejendomsformidlingsvirksomhed, som modtager deponeringer fra køber, påhviler det medlemmet at påse, at en anerkendt bank- eller forsikringsvirksomhed - overfor køber indestår for tilbagebetaling af midler, der deponeres/indbetales af køber - eller på dennes vegne - til ejendomsformidlingsvirksomheden.

Stk. 5. Såfremt medlemmet udøver agentvirksomhed for en ejendomsformidlingsvirksomhed, påhviler det tillige medlemmet at undersøge, om den pågældende ejendomsformidlingsvirksomhed har tegnet en ansvarsforsikring, der dækker det tab, ejendomsformidlingsvirksomheden ved ansvarspådragende adfærd måtte påføre køberne. Inden medlemmet henviser en køber til den udenlandske ejendomsformidlingsvirksomhed, skal medlemmet skriftligt oplyse køberen, om virksomheden har tegnet en ansvarsforsikring som beskrevet.

Stk. 6. Medlemmet må ikke optræde som formidler eller agent for virksomheder/personer, der modtager deponeringer, hvis ikke der foreligger behørig sikkerhed, jf. stk. 3 og stk. 4.

§ 6. Forsikring:

I det omfang medlemmet udøver ejendomsmæglervirksomhed eller agentvirksomhed, eller på anden måde erhvervsmæssigt medvirker ved køb eller salg af fast ejendom beliggende uden for Danmark, har medlemmet pligt til at tegne en særskilt ansvars- og garantiforsikring, der dækker disse aktiviteter i forhold til forbrugerne, og som i det væsentligste lever op til kravene til forsikringsdækning efter Ejendomsomsætningsloven § 8 stk. 3 og tilhørende bekendtgørelse om ejendomsformidleres sikkerhedsstillelse og behandling af betroede midler.

Stk. 2. Under samme betingelser er medlemmet endvidere forpligtet til at tegne en særskilt ansvarsforsikring med samme dækningssummer mv. som fastsat i den til enhver tid gældende kollektive ansvarsforsikring for medlemmer af DE, der dækker evt. krav fra udenlandske virksomheder.

§ 7. Annoncering:

Ejendomme beliggende i udlandet skal annonceres separat fra medlemmets øvrige annoncering.

Stk. 2. Det skal af annonceringen klart fremgå, i hvilket land ejendommen er beliggende.

§ 8. Accessorisk virksomhed:

Såfremt medlemmet udøver en virksomhed i tilknytning til ejendomsmæglervirksomheden som fx rejseselskabsvirksomhed eller translatørvirksomhed, skal disse virksomheder adskilles fra ejendomsmæglervirksomheden. Sådanne virksomheder skal således bl.a. drives i et selvstændigt selskab, under et andet navn end ejendomsmæglervirksomheden og med andre forretningskendetegn sådan, at det for kunderne klart fremstår som en fra ejendomsmæglervirksomheden adskilt virksomhed.

Stk. 2. Accessoriske virksomheder skal drives i overensstemmelse med de lovregler, branchekutymer mv., der gælder for den pågældende type virksomhed.

§ 9. Skriftligt materiale:

Formidlingsaftale, provenuberegning, salgsopstilling, købsaftale mv. samt andet skriftligt materiale, der udfærdiges af medlemmet til forbrugere med bopæl i Danmark, skal være affattet på dansk.

IV. Særlige regler for udøvelse af agentvirksomhed

§ 10. Bestemmelserne i dette afsnit gælder i de konkrete situationer, hvor medlemmet optræder som agent.

§ 11. Medlemmet skal så vidt muligt sikre sig, at forbrugerne ikke får det indtryk, at vedkommende formidler salg af de udbudte ejendomme. Forbrugerne skal tydeligt gøres opmærksom på, at medlemmet alene repræsenterer en anden ejendomsformidler, der har ejendommen i kommission.

Stk. 2. Det skal af medlemmets annoncering, brevpapir og andre steder, medlemmet identificerer sig, klart fremgå, at medlemmet er agent, og hvem vedkommende er agent for.

Stk. 3. Det skal ved påtegning, logo eller på lignende tydelig måde fremgå af alt materiale, som medlemmet udleverer til forbrugere, hvor materialet stammer fra, eller hvem der har udarbejdet det. Medlemmet må ikke foretage en bearbejdning/ændring af materiale, der udleveres til forbrugere, og som fremstår som stammende fra andre.

Stk. 4. Medlemmet må ikke selv udarbejde salgsopstillinger og lignende, der indeholder oplysninger om konkrete ejendomme. Salgsopstillinger og andet materiale vedr. konkrete ejendomme må ikke påføres medlemmets navn, logo eller andet forretningskendetegn, omarbejdes eller på anden måde ændres, så det kan opfattes som udarbejdet af medlemmet.

Stk. 5. Samtidigt med at medlemmet udleverer materiale til en forbruger, der er udfærdiget på et andet sprog end dansk, skal medlemmet udlevere en version, der er affattet på dansk. Det skal af den danske version fremgå, at originalversionen har forrang frem for den danske version ved uoverensstemmelser mellem de to versioner.

§ 12. Medlemmet må give forbrugeren generel vejledning og generelle oplysninger om de udbudte ejendomme/projekter og forholdene i det pågældende land. Medlemmet må ikke yde forbrugeren rådgivning om handelsvilkårene i konkrete handler eller om andre forhold, hvor køber og sælgers interesser er modstående.

Dette gælder også efter forbrugerens eventuelle køb.

Stk. 2. Medlemmet må godt yde forbrugeren bistand til opgaver af udelukkende ekspeditionsmæssig/teknisk karakter før, under og efter handlen. Såfremt medlemmet yder bistand, gælder tillige de under VII anførte bestemmelser. Medlemmet er ikke berettiget til at afkræve køberen betaling for bistand, der er udført, før købsaftale er underskrevet.

Stk. 3. Medlemmet skal senest i forbindelse med udlevering af skriftligt materiale til en forbruger skriftligt oplyse forbrugeren om, at medlemmet ikke yder forbrugeren rådgivning om konkrete handler, og skal skriftligt og på tydelig måde opfordre forbrugere til at søge egen rådgivning i forbindelse med en handel.

§ 13. Medlemmet må ikke modtage deponering af nogen del af købesummen.

V. Særlige regler for udøvelse af ejendomsmæglervirksomhed fra forretningssted beliggende i Danmark

§ 14. Ejendomsformidlingsvirksomhed fra forretningssted i Danmark er fuldt ud omfattet af den danske lovgivning, uanset om den udbudte ejendom er beliggende i udlandet.

Stk. 2. Medlemmets virksomhed skal fuldt ud leve op til de til enhver tid gældende danske lovregler mv. om ejendomsformidlingsvirksomhed i Danmark, DE's kvalitetsnormer, DE's Forbrugeretiske regler samt andre regler/krav fastsat af DE i det omfang, dette er praktisk og juridisk muligt. Særligt henledes opmærksomheden på følgende forhold:

a) Formidlingsaftale og salgsbudget:

I det omfang det er praktisk og juridisk muligt, skal formidlingsaftalen og salgsbudgettet udfærdiges i overensstemmelse med Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler.

Medlemmet skal herudover i formidlingsaftalen oplyse forbrugeren om, at reglerne om tilstandsrapport mv. i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. samt reglerne om energimærke ikke kan finde anvendelse, da ejendommen er beliggende uden for Danmark.

b) Annoncering mv.:

Ejendommene skal udbydes i overensstemmelse med Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler, medmindre dette ikke er muligt på grund af særlige lovgivningsmæssige eller faktiske forhold i det pågældende udland.

c) Salgsopstilling:

Salgsopstillinger skal udfærdiges i overensstemmelse med Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler, medmindre dette ikke er muligt på grund af særlige lovgivningsmæssige eller faktiske forhold i det pågældende udland.

d) Købsaftale og salgsprovenuberegning:

Købsaftalen og salgsprovenuberegningen skal udfærdiges i overensstemmelse med Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler, medmindre dette ikke er muligt på grund af særlige lovgivningsmæssige eller faktiske forhold i det pågældende udland.

Medlemmet skal i købsaftalen tydeligt angive, hvorved forbrugerens retsstilling i handelsforholdet er fraveget i forhold til forbrugerens retsstilling efter danske regler, kutymer mv., herunder at reglerne om tilstandsrapport mv. i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. samt reglerne om energimærke ikke kan finde anvendelse, da ejendommen er beliggende uden for Danmark.

Medlemmet skal i købsaftalen specifikt opfordre sælger og køber til inden indgåelse af en købsaftale at søge rådgivning om skattemæssige og andre juridiske konsekvenser ved at afhænde hhv. erhverve og eje fast ejendom i det pågældende udland.

e) Kontante midler:

Medlemmet skal overholde de efter Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler om modtagelse af kontante midler.

VI. Særlige regler for udøvelse af ejendomsmæglervirksomhed fra forretningssted beliggende i udlandet

§ 15. Medlemmet skal opfylde de til enhver tid gældende lovregler mv. for udøvelse af ejendomsmæglervirksomhed i det pågældende land, herunder eventuelle formelle krav om uddannelse, forsikringer mv.

Stk. 2. Uanset om udøvelse af ejendomsmæglervirksomhed i det pågældende land kræver formel uddannelse eller ej, påhviler det medlemmet at tilegne sig fyldestgørende viden, jf. § 3 stk. 2, således at medlemmet er i stand til på fuld forsvarlig vis at gennemføre en ejendomshandel.

§ 16. Annoncering:

Ved annoncering af konkrete ejendomme i danske medier, på internetsider rettet mod forbrugere med bopæl i Danmark og anden emneannoncering rettet mod forbrugere med bopæl i Danmark skal medlemmet overholde de efter Ejendomsomsætningsloven og forskrifter udstedt i medfør heraf og de af DE fastsatte regler i det omfang, dette er praktisk muligt.

§ 17. Oplysninger om regelanvendelse:

Inden et medlem indgår en formidlingsaftale med en forbruger med bopæl i Danmark, skal medlemmet skriftligt oplyse forbrugeren om, at formidlingsaftalen er omfattet af den lokale lovgivning, og at forbrugeren må påregne, at mæglerydelsen og forbrugeres retsstilling i forhold til medlemmet er anderledes end efter dansk ret.

Stk. 2 Medlemmet skal i salgsopstillinger, der udleveres eller afsendes til forbrugere med bopæl i Danmark, tydeligt angive, at salgsopstillingen er omfattet af den lokale lovgivning og ikke nødvendigvis er udarbejdet på baggrund af de undersøgelser og beregninger, der skal foretages efter dansk lovgivning, og ikke nødvendigvis indeholder de oplysninger, der skal gives efter dansk lovgivning.

Stk. 3. Medlemmet skal i udkast til købsaftale eller tilsvarende overdragelsesdokument oplyse forbrugerne om, at handelsaftalen er omfattet af den lokale lovgivning, og at forbrugerne derfor ikke kan påregne, at deres retsstilling følger dansk lovgivning.

§ 18. Rådgivning:

Medlemmet skal opfordre forbrugerne til - inden en handel indgås - at søge egen rådgivning om de juridiske og skattemæssige konsekvenser af handlen.

§ 19. Partsrepræsentation:

Uanset eventuelle modstående bestemmelser efter reglerne i udlandet må et medlem, der er formidler for en af parterne i en handel, ikke indgå aftale om at bistå eller repræsentere den anden part i samme handel, før der er indgået en endelig og bindende købsaftale mellem parterne.

Stk. 2. Såfremt medlemmet har påtaget sig at bistå den ene part under berigtigelsen af en handel formidlet af medlemmet, må en eventuel bistand til den anden part alene være af ekspeditionsmæssig/teknisk karakter og må ikke indeholde rådgivning af denne om punkter, hvor parterne har interessekonflikt.

Stk. 3. Såfremt der efter handlens indgåelse opstår en uoverensstemmelse mellem handelsparterne, skal medlemmet - når uoverensstemmelsens karakter tilsiger dette - straks udtræde af berigtigelsesaftalen.

VII. Anden rådgivning m.v.   

§ 20. Såfremt medlemmet yder bistand/rådgivning over for forbrugere med bopæl i Danmark, eller medlemmet indgår en aftale med forbrugeren om bistand/rådgivning fra et forretningssted i Danmark, skal medlemmet overholde de til enhver tid fastsatte regler om anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand af forbrugere, jf. Ejendomsomsætningsloven § 1 stk. 1 nr. 3.

VIII. Ikrafttrædelse m.v.

§ 21. Nærværende regelsæt finder anvendelse for medlemmets virksomhedsudøvelse omfattet af regelsættets dækningsområde fra og med den 1. juli 2005.

Stk. 2. I det omfang et medlem inden ikrafttrædelsen har indgået aftale med en samarbejdspartner uden, at medlemmet har foretaget de undersøgelser, som kræves i nærværende regelsæt - herunder påset, at der er stillet behørig sikkerhed for købernes deponeringer/indbetalinger - jf. § 5, skal medlemmet straks opsige samarbejdet. Opsigelsen skal ske med kortest mulig frist i henhold til samarbejdsaftalen og senest til ophør den 1. oktober 2005. Opsigelsen kan evt. betinges af, at samarbejdspartneren inden fristens udløb dokumenterer, at vedkommende/sælgeren lever op til de krav, der er fastsat i nærværende regelsæt.
 
Stk. 3. Så længe et medlem ikke har fået dokumenteret, at der er stillet behørig sikkerhed, jf. § 5, stk. 3 og 4, skal medlemmet skriftligt og på tydelig måde gøre forbrugerne opmærksom på, at der ikke er sikkerhed for de af forbrugeren indbetalte beløb.