Nyt om vurdering af landbrugs- og skovejendomme

Da ordet blev givet til Anja Margrethe Linde Krag, chefkonsulent i Vurderingsstyrelsen i Roskilde, fik Landbrugsmæglerne en status på nogle af de projekter, som skal færdiggøres op mod den nye lov, der pr. 1. januar 2021 også kommer til at omfatte landbrugsejendomme.

Det seneste års tid har Anja været projektleder i Implementeringscenter for Ejendomsvurdering, der er placeret under Udviklings- og Forenklingsstyrelsen. Til denne opgave medbringer hun erfaring fra andre opgaver relateret til de ny ejendomsvurderinger i henholdsvis Udviklings- og Forenklingsstyrelsen og – inden da – Skatteministeriet.

På Landbrugsseminaret forklarede Anja Margrethe Linde Krag begrebet juridisk kategorisering – om en given ejendom er en landbrugsejendom eller en ejerbolig – og hun beskrev forventningerne til det kommende arbejde med at vurdere landbrug og skovbrug, herunder lidt om overgangsordninger og klagemuligheder.

Kategorisering

Den tidligere formodningsregel på 5,5 hektar afskaffes, da ejendomme af samme størrelse kan være af vidt forskellig karakter og anvendes forskelligt. Det vil i stedet være ejendommens samlede karakter og anvendelse, som er afgørende for kategoriseringen, og her kan der bl.a. ses på, om der er egentlig landbrugsdrift på ejendommen, om ejendommen er underlagt formel landbrugspligt, hvor intensiv driften er og lignende oplysninger.

Ejendomssystemet har behov for data, for at systemet kan hjælpe med at pejle ejendommen i en bestemt retning. Der vil være ejendomme, hvor data entydigt angiver, at en ejendoms samlede karakter og anvendelse er land- eller skovbrug, ligesom der vil være ejendomme, hvor data entydigt kan afvise, at der er tale om en land- eller skovbrugsejendom. Herudover vil der være et stort midterfelt, hvor data ikke entydigt kan placere ejendommene i den ene eller den anden kategori, og disse ejendomme vil skulle behandles manuelt.

Eksempler på dataoplysninger til brug for kategoriseringsarbejdet kan være bygningsanvendelseskoder fra BBR, matrikeloplysninger, plandata (fx plankoder og zonestatus), oplysninger om dyrehold fra Det Centrale Husdyrbrugsregister, indberetninger til Landbrugsstyrelsen (som danner grundlag for udbetaling af landbrugsstøtte) m.v.

Selve vurderingerne

”Der findes ikke længere en samlet ejendomsvurdering, men på sin vis videreføres de tidligere 4-vurderinger, der kan bruges med henblik på for eksempel familieoverdragelse”, lød det fra chefkonsulenten. Det bliver fremover en såkaldt § 11-vurdering, og her vil man mod gebyr kunne få ansat en samlet ejendomsværdi.

I ejendomsvurderingsloven er der også åbnet mulighed for at samvurdere landbrugsejendomme. De indledende analyser tyder på, at op imod ”ca. 10.000 ejendomsvurderinger vil kunne ”spares”, hvis ejendomme, der hører ind under samme ejer eller ejerkreds, samvurderes.”

Efter loven kan ejendomme, der kategoriseres som landbrug eller skove, bibeholde deres gamle grundværdier baseret på den tidligere ”bondegårdsregel”, som fremadrettet indekseres. Hvis der på ejendommen er arealer, som ikke kan betragtes som produktionsjord, vil vurderingsnormen i stedet være en forventelig handelspris.

Overgangsordning

De nye vurderingsregler indeholder også en overgangsordning, hvor ejere af ejendomme, der skifter kategori fra landbrug til ejerbolig eller omvendt, kan vælge – indtil ejerskiftet – at bibeholde den tidligere ”kategori” fra det gamle vurderingssystem. Har en ejendom flere ejere, skal disse være enige om at tilvælge overgangsordningen: ”Ejendommens status bortfalder ikke ved skilsmisse eller ved dødsfald, hvor den efterladte ægtefælle hensidder i uskiftet bo. Men skilles ejerne og en ny partner køber sig ind i ejendommen, er det udgangspunktet, at overgangsordningen bortfalder”.

En ændret kategorisering fra landbrug til bolig vil også have betydning for beskatningen af ejendommen. Det skyldes, at grundværdien vil blive fastsat efter et andet regelsæt, og at ejendommen ikke længere vil være omfattet af den reducerede grundskyldspromille for landbrugsejendomme.