Der er store ændringer på vej inden for beskatningen af fast ejendom i Danmark. Forhistorien er efterhånden alment kendt og skal ikke udbredes her. Status er, at vi venter på to ting: Først, at beskatningsgrundlagene bliver retvisende, dvs. at de offentlige ejendoms- og grundværdier bliver fastsat efter nye og bedre principper i nye og bedre systemer. Dernæst, at beskatningssystemet bliver fastlagt, dvs. at det bliver aftalt, hvordan vi beskatter de nye og mere retvisende beskatningsgrundlag.

 

Boligbeskatningsreformen

Der er allerede indgået politiske aftaler for begge dele af reformen og rammerne var og er i vid udstrækning varslet og planlagt. De nye ejendoms- og grundværdier er blevet udskudt flere gange. Først med termin 1. september 2018, dernæst udskudt til 1. januar 2019, og i skrivende stund behandler Folketinget et lovforslag fra Skatteministeren om, at de nye ejerboligvurderinger bliver fastsat pr. 1. januar 2020. Årsagen til forsinkelserne skal efter sigende findes i de systemer, der skal anvendes til behandlingen af de nye vurderinger. Årsagen er dog sagen uvedkommende, da selve reformen er af så stor samfundsmæssig betydning og i en sådan fremdrift, at en tilbagerulning er yderst usandsynlig. Derfor forventes det også, at det omtalte lovforslag vedtages inden jul.

Således bibeholdes status quo reelt set og det betyder – fra mæglerfagligt perspektiv - at vi som sælgermæglere fortsat har oplysninger om aktuel vurdering, aktuelle beskatningsgrundlag, både for ejendomsværdiskat og ejendomsskat/grundskyld, og på den baggrund aktuel beskatning i vores ejerudgifter i salgsopstillingerne. Herudover gør vi noget for at oplyse køberne om den forestående reform, både de nye vurderinger og det nye beskatningssystem. Der er redskaber til dette i Infosys og i boligsystemerne, både når det vedrører salg af eksisterende ejerboliger og ejerboligprojekter. Disse oplysninger giver anledning til, at vi som køberrådgivere medtager de nødvendige drøftelser i vores rådgivning af køberne.

 

Ejerboligprojekterne og det anslåede, aktuelle beskatningsgrundlag

Særligt ejerboligprojekterne har en vis bevågenhed. Det er ganske naturligt. Køber man noget, der først eksisterer i fremtiden, har man brug for en vis sikkerhed for, at privatøkonomien stadig holder på det tidspunkt, hvor boligen bliver realiseret. Det er en udfordring at skabe sikkerhed for fremtidige boligejeres beskatning, når det eneste, der reelt kan skabe sikkerhed er en vurdering og en beskatningsprocent, som endnu ikke findes. Vi gør i branchen, hvad vi kan, i et løbende samarbejde med Vurderingsstyrelsen. De leverer tal til beregningsskemaer, der kan give de anslåede, aktuelle beskatningsgrundlag, som ejendomsmæglerne skal bruge i salgsopstillingen som baggrund for beregning af de anslåede, aktuelle ejerudgifter.

Både for ejerboliger og ejerboligprojekter er førnævnte det bedst kvalificerede udgangspunkt for oplysning af boligkøbere.

 

Forsigtighedsprincippet og reformens andre elementer

Det er hensigten, at alt skal gå nogenlunde lige op ved den nye beskatning set i forhold til den nuværende. Dermed kommer ændringen af selve beskatningen først efter, at vurderingerne – som er beskatningsgrundlagene – er blevet fastsat.

Selve beskatningsdelen udgøres bl.a. af ”Forsigtighedsprincippet”, dvs. at ejendoms- og grundværdi fratrækkes 20% før disse beskattes. Den meget omtalte skatterabat tildeles som kompensation til de boligejere, der overgår fra det nuværende beskatningssystem til det nye beskatningssystem. De nye beskatningsprocenter kendes ikke endeligt endnu, da disse skal fastsættes under hensyntagen til det samlede skatteprovenu, når vurderingerne landet over kendes. Endeligt er der den permanente (frivillige) indefrysningsordning, som skal afløse det generelle skattestop på boligbeskatningen. Dermed stiger boligbeskatningen reelt, men det mærkes først ved salg, når den indefrosne stigning i boligskatten skal betales. Alle disse elementer i reformen udmøntes først i decideret lovgivning i 2020, og det er dermed alene de overordnede idéer, der er kendt på nuværende tidspunkt. Når lovforslaget som forventet vedtages inden jul, får vi nye ejerboligvurderinger i 2020, og der sættes allerede ved årsskiftet 2021 gang i beskatningen af disse.

Dansk Ejendomsmæglerforening holder hele tiden øje med, hvilken indvirkning skattereformen har i de kommende år - dels på vores medlemmers daglige arbejde og på branchen som helhed. Vi anbefaler, at vores medlemmer er ekstra opmærksomme på den ugentlige Infosys-opdatering for at sikre sig, at man er fuldt orienteret på dette omskiftelige område.


Tekst: Simon Bay Nielsen