Faglig opdatering


Værdiansættelse, oplysningspligt og andre emner blev gjort levende ved hjælp af en række eksempler, da programmet bød på faglig opdatering ved advokat Hanne Delcomyn og ejendomsmægler Simon Bay Nielsen fra Mæglerfaglig afdeling i DE.

 

Der var fart på, da advokat Hanne Delcomyn og ejendomsmægler Simon Bay Nielsen, begge fra Mæglerfaglig afdeling i DE, bød på to fælles indlæg med faglig opdatering. De havde fået Erhvervsmæglerdagens vel mest utaknemmelige tidspunkter på scenen – umiddelbart efter frokost og lige før ”tak for i dag”. Alligevel fik de med praktiske eksempler og veldoseret humor ført publikum igennem et koncentreret program bestående af værdiansættelse i praksis, herunder mæglerens ansvar; oplysningspligt og undersøgelsespligt; forsikring og garantifonden; standardbestemmelser; regler, normer og vejledning samt risikovurdering og kontrol i forhold til hvidvask og terrorfinansiering.

Værdiansættelse og ansvar

Værdiansættelse er altid et væsentligt fokusområde, men p.t. er der særlige, aktuelle grunde til at se ekstra nøje på emnet. Den nye branchenorm for valuarvurderinger, der definerer korrekt værdiansættelse af andelsboligforeningers ejendomme, er blevet ophøjet til bekendtgørelse. Markedet bliver stadig mere internationalt; en del erhvervsmæglere har internationale kunder og arbejder efter internationale standarder. Kvaliteten af værdiansættelsen er en konkurrenceparameter. Og der er desuden offentlig interesse i at kortlægge værdiansættelsesmetoderne på markedet i forbindelse med de nye offentlige vurderinger.
Om dokumentationsbehovet sagde Simon Bay Nielsen: ”Der stilles strengere krav til værdiansættelse og dermed også anvendelse af markedsdata. Der er krav til flere objektive kriterier som fuld oplysning og dokumentation. Vis, hvad I har gjort for at nå frem til vurderingen.”
Som eksempel præsenterede Simon Bay Nielsen højesteretsafgørelserne 119/2018 og 120/2018, hvor valuarer havde fået medhold, takket være at de havde fulgt fagspecifikke krav, og det i øvrigt kunne afprøves, at vurderingen lå inden for en rimelig margin.

Herefter gav Hanne Delcomyn et konkret eksempel på ansvar i forbindelse med værdiansættelse. Mægleren havde begået en fagfejl og vurderet en speciel ejendom, hvor det var umuligt at finde reelt sammenlignelige ejendomme, for højt. På baggrund af mæglerens vurdering – 3,2 mio. kr. –, blev der udstedt to pantebreve, som to investorselskaber købte op. Da ejer bad om henstand med betaling, indhentede investorerne en ny vurdering af ejendommen, som lød på 1,5 mio. kr. Det lykkedes ikke at få ejendommen solgt i fri handel, hvorefter den gik på tvangsauktion og blev solgt til 630.000 kr. De to investorselskabers pantebreve blev slettet.
I forbindelse med en efterfølgende retssag vurderede en skønsmand ejendommen til 1,725 mio. kr. Mægleren, der i sin tid havde vurderet ejendommen til 3,2 mio. kr., blev dømt til at erstatte investorernes tab.
Hanne Delcomyn uddybede, at erstatningkravet opnås, når der foreligger et ansvarsgrundlag, et økonomisk tab, en kausalitet – dvs. en sammenhæng mellem fagfejlen og tabet –, og adækvans, hvilket vil sige at mægleren måtte påregne, at en vurderingsfejl ville kunne medføre et tab.

Oplysningspligt

Også oplysningspligten havde Hanne Delcomyn et eksempel med på. En fredet ejendom, renoveret og ombygget for 28 mio. kr. og solgt til 56 mio. kr. Det blev fra sælgers side oplyst, at der sælger bekendt ikke var udført arbejder, som senere ville kunne påføre køber en udgift for ejendommen. Samtidig blev det ikke oplyst, at sælger tidligere havde fået afslag på at måtte anvende ejendommen til hoteldrift – selvom køber havde nævnt, at det netop var hans hensigt at indrette et hotel.
Efter at have indgået handlen – med en lang ”fortrydelsesfrist” –, hørte køber fra anden side, at sælger ikke havde indhentet tilladelse til ændringerne på den fredede ejendom. Køber hævede handlen og krævede sin deponering tilbage.
Landsretten fandt, at sælger klart havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt om forhold af væsentlig betydning og derfor ifaldt erstatningsansvar. Hanne Delcomyn påpegede, at det er mæglerens opgave at aktivere sælger til at opfylde sin oplysningspligt. Desuden skal mægleren selvfølgelig opfylde sin egen undersøgelsespligt og afdække forhold, der kan have betydning for værdiansættelse og handel.

Forsikring dækker kun kompetente mæglere

I 2. del af den faglige opdatering gennemgik Hanne Delcomyn mæglernes ansvarsforsikring og garantifonden samt mulighederne for yderligere sikring. Hun understregede, at kvalifikation i form af uddannelse og efteruddannelse er afgørende, for: ”Påtager mægler sig en opgave, som vedkommende ikke har kompetence til, handler vedkommende groft uagtsomt – og så dækker forsikringen ikke.”

Simon Bay Nielsen guidede herefter gennem regler, normer og vejledning, og sluttede som bonus af med et mini-indlæg om hvidvask og terrorfinansiering, herunder risikovurdering og rimelige foranstaltninger for at kontrollere identiteten på reelle ejere.

Tekst: Sandy Thornland
Foto: Peter Qvist