Gode grunde til at vælge beskatningsform

Brødrene Poul og Søren Hjorth fra henholdsvis Sagro og Seges anskueliggjorde bl.a. fordele og ulemper ved at få en ejendom på landet kategoriseret som beboelse eller landbrug.

Der var plads til et par familiære drillerier, da brødrene Poul Hjorth fra Sagro og Søren Hjorth fra Seges indtog scenen for at fortælle landbrugsmæglerne det nyeste om skat. Efter en kort introduktion ved skatterådgiver Poul Hjorth tog chefkonsulent og ekspert i ejendomsavance og vurdering Søren Hjorth over. Den nye vurderingslov medfører nye vurderinger pr. 1. september 2018 for ejerboliger, og pr. 1. september 2019 introducerer den nye lov et nyt vurderingssystem for landbrugs- og skovejendomme, hvilket blandt andet får betydning for, hvornår en ejendom kan sælges skattefrit.

I modsætning til hidtil, hvor ”værdien i handel og vandel” blev lagt til grund ved vurderingen, kræver den nye vurderingslov, at vurderingerne skal udtrykke den kontantværdi, en ejendom af den pågældende type med tilsvarende alder, beskaffenhed og beliggenhed må forventes at kunne indbringe i fri handel. Herved anvendes forsigtighedsprincippet, som opererer med en usikkerhed på 20 pct. og medfører, at der ved beregning af grundskyld kun beskattes 80 pct. af grundværdien (dette gælder dog ikke for land- og skovbrug), og at der kun lægges 80 pct. af boligens og boliggrundens værdi til grund for beregning af ejendomsværdiskatten. Det giver vurderingen mere ”spillerum” til at ramme nogenlunde rigtigt, idet man kun kan få medhold i en klage over en vurdering, såfremt man ”har ret med mere end 20 pct.”. Desuden skal et nyt værdiansættelsescirkulære snart åbne nye muligheder for at kunne familieoverdrage ejendommen, hvis man holder sig inden for +/- 20 pct. af vurderingen.

Søren Hjorth varslede, at nogle ejere af landbrug, der hidtil har kunnet nøjes med at betale ejendomsskat på et niveau, der er væsentligt lavere end for boligejendommes vedkommende, vil ”svinge over” til at blive anset for boligejendomme med heraf følgende højere ejendomsskat til følge. ”Engberg-udvalget ville ansætte alt til markedspriser, men vi fik lov til at beholde Bondegårdsreglen, der giver kunstigt lave grundværdier”, resumerede han og tilføjede, at landbrugs- og skovbrugsjord godt nok fortsat vil blive vurderet ret lavt, sammenlignet med dens faktiske værdi, men værdien bliver reguleret i forhold til den prisudvikling, der fremgår af Danmarks Statistik. Som udgangspunkt forventes dog ikke skattestigninger på produktionsjord. Og ved vurdering af stuehuse vil der kunne indregnes et nedslag på 5 pct. 

Der gives ikke længere nogen samlet ejendomsvurdering af landbrugs- og skovbrugsejendomme. Man kan dog mod gebyr få en samlet vurdering i forbindelse med generationsskifte eller dødsboskifte.

Anvendelsen er afgørende

Mindre ejendomme med erhvervsmæssigt dyrehold, herunder små mink- eller kyllingefarme m.m., vil kunne blive vurderet som landbrug og dermed opnå væsentlige skattebesparelser.

Ved hjælp af eksempler anskueliggjorde Søren Hjorth herefter Bondegårdsreglen og de store beskatningsmæssige forskelle, der kan optræde selv på naboejendomme inden for landbrug og skov.

Den gamle formodningsregel om, at en ejendom under 5,5 ha er beboelse og over 5,5 ha er landbrug eller ejendom af speciel karakter, erstattes af en ny regel: ”Det afgørende er, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.” Det betyder, at en lyst- eller hesteejendom kan kategoriseres som beboelse, mens en naboejendom af samme størrelse alt efter anvendelse vil kunne kategoriseres som landbrug.

Der kommer en overgangsordning, som gør det muligt at vælge, at en eventuel ny kategori først skal gælde ved ejerskifte, således at den nuværende ejer kan køre videre med den landbrugs- eller ejerboligvurdering, som han hidtil har haft.

Ændres en landbrugsejendom til beboelse, må den forventes at falde i værdi, idet: ”En kommende køber vil skulle betale meget større ejendomsskatter, når ejendommen ikke længere vurderes som landbrug eller skovbrug”, forklarede Søren Hjorth. ”For en ejendom, der er kategoriseret som beboelse, kan det være en fordel at forblive i denne kategori, hvis ejeren har planer om at sælge om et år eller to og derved opnå en skattefri fortjeneste ved salget.” Overgangsordningen bortfalder dog, hvis der foretages så markante ændringer ved ejendommen, at der kræves en omvurdering.

Søren Hjorth påpegede, at man ikke kan opdele sin landejendom i en lille ”boligdel” og en større ”erhvervsmæssig del”. Afslutningsvis gjorde han opmærksom på, at tinglysningsafgiften lempes, da den fra 2020 beregnes som 0,6 pct. af overdragelsessummen.

Herefter blev Søren Hjorth igen afløst af Poul Hjorth, der bl.a. fortalte om detaljer, man som ejendomsmægler skal være særligt opmærksom på i forbindelse med fordeling af salgssummen, skattefrihed ved salg af parcelhuse og mindre landbrugsejendomme samt ved sælgerfinansiering af salgssummen.

Efter en spørgerunde høstede brødrene Hjorth bifald for to timers intensiv gennemgang af, hvordan skattereglerne kommer til at påvirke landbrugsejendomme i den nære fremtid.

 

Tekst: Sandy Thornland
Foto: Kaare Hangaard