Helene i NYC

New York City – Byen der aldrig sover, men summer af liv, travlhed og en mangfoldighed af kulturer. Efter et studieophold i Canada fik jeg mulighed for at besøge byen og studere dets ejendomsmarked. Igennem Torben Strøm og Dansk Ejendomsmæglerforening fik jeg kontakt til ejendomsmægler William Rodgers hos Sotheby's International Realty og advokat Jordan Sagalowsky hos Mayer Browns New York Office. Jeg havde et møde med begge kort før jul, hvor vi diskuterede byens ejendomsmarked og fremtidige udvikling. 

Artiklen her samler op på nogle af de mest interessante ting, som møderne og turen lærte mig om New Yorks ejendomsmarked. Jeg håber, at den kan inspirere læseren.

 

New Yorks boligmarked

New York City udgøres af fem bydele; Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens og Staten Island. I dag bor der ca. 8,5 mio. mennesker i byen, som skønnes at vokse med ca. 4 % mellem 2010- 2020. Dette lyder måske ikke af meget, men det skal understreges, at byen allerede er en af de tættest befolkede i USA.

NYC map

New York City’s 5 bydele.
Kilde: Google Maps

 

Salgspriser, lejepriser og befolkningstilvækst:

 

Manhattan

Brooklyn

Bronx

Queens

Staten Island

Pris per m2 v/ køb 
(US $, gns. 2017)

$19085

$8321

$2949

$5382

$3972

Leje pr. mdr.,
(2-værelses bolig,
US $, gns. 2017)

$3400

$2500

$1600

$2300

$2275

Prisudvikling, % 2017

23,1 %

14,9 %

14 %

17,1 %

14,3 %

Prisudvikling, % 2018 (forventet)

3,7 %

4 %

?

4,5 %

4,4 %

Befolkningsvækst,% 
2010-2040 (forventet)

6,7%

11,3%

14 %

7,2 %

6,9 %

Kilder: Zillow.com, Nyc.gov.com

 

Som det ses i ovenstående tabel, har 2017 været et lukrativt år for boligejere i New York City med pæne prisstigninger i alle bydele. På mine ture gennem Brooklyn og Manhattan kunne denne prisudvikling tydeligt ses i gadebilledet, hvor nye konstruktioner og renoveringer blomstrede op. En aktivitet, der er med til at understøtte den høje efterspørgsel og sikre et tilstrækkeligt udbud af boliger. William Rodgers fortæller, at for at mindske fattigdom i byen og en eventuel boligboble, skal ca. 20 % af alle nye boliger være prissat til under- og middelklassen. Realeffekten af dette vides dog ikke. Ifølge det amerikanske boligsite Zillow.com forventes priserne at stige med gennemsnitligt 4-5 % i løbet 2018. Dette er noget lavere end i 2017, hvilket tyder på, at priserne nu har nået et niveau, som er blevet for dyrt for mange husstande og investorer. Jordan Sagalowsky vurderer da også, at en mindre korrektion godt kan forekomme i de følgende år. Dette skal også ses i lyset af massive udenlandske investeringer i boligkomplekser, der nu står tomme.

Set ud i fremtiden er Bronx og Brooklyn spået den højeste befolkningstilvækst. Sammen med en lovende prisudvikling kan disse bydele derfor være særligt velegnede som langtidsinvesteringer.

Leje og køb af bolig

En 2-værelses lejlighed udenfor Manhattan koster i dag nemt $2.500/mdr. i leje, mens lejen er 50% højere på Manhattan-halvøen. Ved køb af denne størrelse lejlighed skal man typisk regne med 1,5 mio. US$ i Brooklyn, mens igen 50% mere på Manhattan. Udbuddet af boliger på Manhattan er relativt begrænset, og liggetiderne er oftest korte. Andelsboliger (’co-ops’) stiger også, grundet de nu meget høje priser for køb og leje af ejendomme. Rodgers nævner, at andelsforeninger har meget strenge vilkår for nye andelshavere, og processen oftest er både papirtung og juridisk kompliceret.

En udbetaling på 20 % er meget almindelig ved køb af bolig eller andelsbevis i New York City, mens resten kan finansieres gennem et boliglån. Som lejer eller andelshaver skal man derudover typisk bevise, at man har økonomi til at betale husleje og andre omkostninger over de kommende to år. Rodgers mener, at de strenge krav til likviditet ved køb og leje af bolig har været essentiel i forhold til, at ejendomsmarkedet i New York City hurtigt genfandt samme prisniveau som før finanskrisen.

Renteudvikling i USA

Renten på boliglån i USA har været historisk lav de sidste år. Gennemsnitsrenten for huslån ligger dog i dag på 4 % og er således en del højere end renten på et realkreditlån i Danmark. For et ejendomsmarked som New Yorks, der oplever kraftig prisvækst, er dette en positiv faktor, da det reducerer høj-risiko investorer og modvirker en eventuel boble. De forventerede kommende rentestigninger fra den amerikanske centralbank vil desuden virke kontraktivt og stabiliserende på huspriserne.  

Mæglerkommision og markedsføring

Ejendomsmæglere i New York tager gennemsnitligt 6% af salgsprisen i kommission. Den deles mellem køber – og sælgermægler. Kommission for udlejning af bolig er oftest svarende til 1 mdr. lejeindtægt. Trods hård konkurrence mellem ejendomsmæglere, samarbejder ejendomsmæglere i langt højere grad end i Danmark. Det medvirker til at skabe et meget fleksibelt marked, hvor udbuddet af boliger er stort for de boligsøgerende, og købere hurtigt matches med den rette ejendom. Sites som Zillow, Realtor og Trulia er alle meget benyttede platforme til salg og udlejning af ejendomme. Ejendomsmæglere gør i høj grad brug af kanaler som disse for at markedsføre boliger foruden en promovering gennem egen firmaside. Desuden virker disse sites som kommunikationsplatforme mellem ejendomsmæglere. Fx. hvis en køber-mægler leder efter en bestemt type bolig til sin klient, gøres brug af disse platforme til at søge mellem tusindvis af boliger. Når den rette bolig er fundet, kontaktes sælger-mægler, og fremvisning samt handel kan finde sted. På denne måde finder markedet meget hurtigt ligevægt, og ”ledetiden” samt ”liggetiden” reduceres.

Fremtiden

Det er klart, at New York Citys ejendomsmarked på mange måder adskiller sig fra det danske. Udover anden lovgivning, er der fx langt fra samme fokus på energibesparende byggerier, som vi ser her i Danmark. Markedet vil dog med tiden efterspørge dette, mener både Rodgers og Sagalowsky. Det sker i takt med, at forbrugere bliver mere ”grønne”, og den offentlige sektor støtter C02- besparende projekter.  

De forventede rentestigninger i USA i 2018 vil formentlig bremse de accelererende huspriser i New York City og mindske chancerne for en boligboble. Markedet kan dog byde på gevinstrige afkast på sigt, eftersom befolkningen vokser pænt i bestemte bydele. Set med danske briller bør vi stille spørgsmål om, hvorvidt et udvidet mægler-samarbejde kan bidrage til et mere aktivt ejendomsmarked og forbedre forudsætninger for købere og sælgere.

 

 

 Af Helene Dall, 6. semester HA-studerende på Aarhus Universitet.