Vejbeskrivelse til fremtiden
”Læn jer frem over bordet, så I giver kunden en positiv udfordring,” anbefalede statsaut. revisor John Lindeberg Jensen i forbindelse med selskabs- og momsspørgsmål, ”men læn jer ikke så langt frem, at I påtager jer et rådgiveransvar.”

Statsaut. revisor John Lindeberg Jensen guidede erhvervsmæglerne gennem reglerne for, hvornår byggegrunde og ejendomme er momspligtige – og præsenterede en ”ruteplan” for selv at kunne vurdere, hvornår man er inden- eller udenfor det momsfri område.

 

”Selvom I ikke skal rådgive om moms, skat og selskabsstruktur, er det godt at vide noget om det.” Lige så uforpligtende indledningen lød, lige så grundig en introduktion til netop disse emner fik erhvervsmæglerne efterfølgende af statsaut. revisor John Lindeberg Jensen, partner i Lindeberg Storm Fischer.
Overordnet gav revisoren et indblik i, hvordan man optimerer en virksomheds selskabsstruktur og planlægger et senere exit. Det sker ved at man optimerer skatte, moms- og afgiftsmæssige forhold i forhold til hvem køberne er, hvordan forhandlingsstyrken er fordelt, og hvor stærk efterspørgslen er efter det underliggende aktiv.

Der kan særligt være momsmæssige forhold, hvor struktureringen har stor betydning; som eksempel viste John Lindeberg Jensen et byggeprojekt i fire blokke, hvoraf måske kun én skal sælges i projektets begyndelse. Her kan en opdeling i selskaber give ejendomsmægler og kunden flere muligheder: ”Er ejendommen momspligtig, kan dette under visse forudsætninger undgås ved selskabssalg. Eller der kan opnås en væsentlig momsbesparelse ved salg af selskab, hvis køber har udlejet ejendommen i mindst fem år.”

Ved nye ejendomme er det særligt vigtigt at holde sig for øje, at der er momspligt på førstegangssalget, men så længe der ikke er sket indflytning, er der populært sagt ubegrænsede muligheder, hvad momsen angår: ”Har vi projektlejligheder, der sælges til en virksomhed, som udlejer dem, vil det ikke gøre deres salg til andengangssalg. Lejligheden forbliver ’ny’, og vi har endnu ikke haft førstegangssalget. Sælger man for eksempel lejligheden til sig selv, skal man lægge moms på sin salgssum.”
Har lejligheden i eksemplet været udlejet i tre år, har ejeren mistet 3/10 af købsmomsen. Ved overdragelsen vil der forsat skulle betales salgsmoms af hele salgssummen og ikke kun af avancen, selvom man ikke kan fratrække købsmomsen fuldt ud,” advarede John Lindeberg Jensen.

Der er mangel på egnede aktiver – derfor kan investorerne være nødt til at gå nye veje, og momsen er ikke altid en udfordring.
Det eksemplificerede John Lindeberg Jensen således: ”Slår man lejligheden op i Airbnb, kan den momsbelægges ved frivillig momsregistrering, da den bliver sammenlignelig med et hotel. Det gør, at man får momsfradrag for køb af projektlejligheden. Man kan købe ejendommen, gøre den momspligtig i for eksempel ti år og sælge den derefter – så er der ingen reguleringspligt. Det kunne også være en idé at købe et selskab og gå fem til ti år tilbage for at fradrage moms.”

Fusion, spaltning, aktieombytning og tilførsel af aktiver

Kort sagt kan en skattefri eller skattepligtig omstrukturering medføre momspligt, hvis ejendommen/grunden skifter CVR-nr. i forbindelse med omstruktureringen.

Omstrukturering kan være et nyttigt redskab, hvis selskabet har flere ejendomme, som man vil sælge til forskellige købere. Ved en grenspaltning kan det isoleres i den ejendom, der får det nye CVR-nummer. Et eksempel: ”Ved en klassisk ejendom med supermarked forneden og lejligheder foroven ville det ikke gøre noget at skille supermarkedet ud, da denne grenspaltning netop ikke skaber et momsmæssigt problem.”

Aktieombytning burde ifølge John Lindeberg Jensens vurdering ikke udløse moms, dog bemærker han, at praksis er tynd på dette område.

Ved spaltning, fusion og tilførsel af aktiver er der som udgangspunkt tale om en momspligtig overdragelse. Dog kan en konkret vurdering i forhold til reglerne om virksomhedsoverdragelse føre til, at det kan foretages momsfrit.

Ruteplanen – en slags ”GPS for moms”

John Lindeberg Jensen præsenterede seks ”ruteplaner” – diagrammer, der kan bruges til selv at kunne vurdere, hvornår man er inden- eller udenfor det momsfri område. Der var et diagram for henholdsvis grunde, nedrivningsmodne ejendomme, gamle ejendomme, nye ejendomme, virksomhedsoverdragelse samt selskaber.

Ruteplanerne kan findes her 

Udskudt skat

Den centrale overvejelse vedrørende udskudt skat er ifølge John Lindeberg Jensen, at den betragtes som et rentefrit lån fra SKAT, der først udløses sent og måske med en lavere skatteprocent. Nogle ejendomsmæglere indregner også udskudt skat i afkastet, således at det ikke præsenteres direkte for købere.

John Lindeberg Jensen påpegede, at kursfastsættelsen på udskudt skat afhænger af købers strategi og kapitalmuligheder, lånerente, tidshorisont, transaktionsomkostninger, ejendommens afskrivningsberettigelse og den skattemæssigt bogførte værdi på overdragelsesdagen.

 

Tekst: Sandy Thornland
Foto: Kåre Hangaard