MDENyt indehaver billede 2

Til Dansk Ejendomsmæglerforenings årlige Indehaverdag holdt Vurderingsstyrelsens underdirektør, Morten Jensen, et oplæg om det nye ejendomsvurderingssystem. Foruden et nyt ejendomsvurderingssystem etableres der også en helt ny klagestruktur, hvor ejendomsmægler- og realkreditbranchen skal spille en større rolle end hidtil.

Oplægget tog udgangspunkt i udviklingen omkring de offentlige ejendomsvurderinger over de seneste år, hvor bl.a. Rigsrevisionens kritik i 2013 har medført, at 2011-vurderingen for ejerboliger som udgangspunkt videreføres. Der foretages dog omvurderinger i det eksisterende vurderingssystem af ændrede og nyopståede ejendomme.

Arbejdet med udviklingen af et nyt ejendomsvurderingssystem har siden været i gang, og der har været fokus på en række store projekter i form af forbedring og dannelse af nye data, statistiske vurderingsmodeller, it-systemer og lovgivning, hvor et bredt flertal i Folketinget har vedtaget en ny ejendomsvurderingslov i juni 2017.

Vurderingen vil i det nye system være langt mere gennemsigtig og bygge på en lang række oplysninger om ejendommen og dens beliggenhed, som kan have betydning for værdien - fx. grundens størrelse og afstanden til skov, sø eller større veje. Samtidig vil vurderingerne blive baseret på handelspriserne for en række lignende ejendomme i lokalområdet. Disse data om ejendommen og lokalområdets handelspriser vil blive udstillet for ejendomsejeren, inden der foretages en vurdering.

Selvom de nye ejendomsvurderinger bygger på væsentligt bedre data end tidligere, er der dog fortsat en væsentlig naturlig usikkerhed forbundet med at vurdere ca. 1.7 millioner ejerboliger og ca. 400.000 erhvervsejendomme. Den usikkerhed vil fremover komme boligejerne til gode gennem det såkaldte forsigtighedsprincip. Det betyder, at det beløb, man som boligejer skal betale skat af, bliver sat 20 procent lavere end ejendomsvurderingen.

Hvis boligejerne ønsker at klage over det værdimæssige skøn i deres nye vurdering, vil det fremadrettet blive behandlet i de nye vurderingsankenævn.

Ny klagestruktur og nye vurderingsankenævn

Med det nye ejendomsvurderingssystem er der også blevet etableret en helt ny klagestruktur med nye vurderingsankenævn. Vurderingsankenævnets kompetence styrkes bl.a. ved, at en fast del af vurderingsankenævnets ordinære medlemmer udpeges efter indstilling fra realkredit- og ejendomsmæglerbranchen. Derudover vil den lokale forankring blive sikret ved, at de nye vurderingsankenævn får geografisk kompetence til at træffe afgørelse i hver enkelt vurderingsankenævnskreds.

De nye reglers betydning for ejendomsmæglerne

Efter Morten Jensens indlæg forklarede ejendomsmægler Simon Bay Nielsen, mæglerfaglig konsulent i Dansk Ejendomsmæglerforening, om ændringerne i vurderings- og beskatningsreglernes betydning for ejendomsmæglernes værdiansættelser, salgsopstillinger og købsaftaler.

Ved værdiansættelsen af en ejendom anfører LOFE § 27, at ejendomsmægleren bl.a. skal tage hensyn til markedsforholdene, og også af DE’s kvalitetsnorm for salg af ejerboliger fremgår, at boligens værdi fastlægges under hensyntagen til bl.a. markedsforhold og beskatningsregler. Derfor kan ejendomsmæglere i værdiansættelsen blive nødt til at tage højde for den usikkerhed, der kan være i markedet med baggrund i usikkerhed om vurderinger og fremtidig beskatning, eller på anden måde imødekomme usikkerheden i markedet.

Ifølge de forventede, nye regler vil den nye beskatning ske med respekt for skattestoppet – i form af en skatterabat. Når skattestoppet reelt ophæves, følger en permanent indefrysningsordning, der indefryser evt. stigninger i skattebetalingen.

Alligevel skal boligkøbere i salgsopstillingerne gøres opmærksomme på, at den nye ejendomsvurderingslov, som trådte i kraft i år, betyder at den offentlige ejendomsværdi og grundværdi, der offentliggøres i 2019, vil blive beregnet ud fra ændrede principper. Ændringerne kan have indflydelse på købers fremtidige skattebetaling, og derfor opfordres køber til at søge egen rådgivning om, hvad det kan komme til at betyde for vedkommendes boligøkonomi.

Simon gennemgik de tiltag, der allerede er tilgængelige for foreningens medlemmer, til at sikre den oplysning, en køber skal have om de nye regler, de relevante steder.

Også i købsaftalen skal der henvises til, at de aktuelle værdier og skatteregler er anvendt, men at køber er bekendt med den nye vurderingslov og beskatningsaftale, der kan påvirke købers skattebetaling fremadrettet. Desuden skal der gøres opmærksom på den midlertidige indefrysningsordning, både i købsaftale og i salgsprovenu.

Ved værdiansættelse af ejerboligprojekter vil der ligeledes i overgangsfasen være en usikkerhedsfaktor omkring de fremtidige beskatningsregler. Salgsopstillingen skal bl.a. indeholde seneste ejendoms-og grundværdi, månedlig og årlig ejerudgift, herunder ejendomsværdiskat og grundskyld, samt forventet færdiggørelse. Udover forventet færdiggørelse, foreligger disse oplysninger ikke ved ejerboligprojektsalg, så når ejendomsværdi, beskatningsgrundlag og skattebetaling til ejerudgifterne skal anslås, må ejendomsmægleren hente hjælp hos Vurderingsstyrelsen.

For at bistå medlemmerne i omstillingsfasen, udvikler DE’s Boligudvalg fraser og formularer, efterhånden som dette påkræves. DE’s Bestyrelse sikrer normgrundlaget, og DE’s sekretariat hjælper med råd og vejledning – også i perioden op til at det nye vurderings- og beskatningssystem er på plads.

Afslutningsvis anbefalede Simon Bay Nielsen DE’s medlemmer at give sekretariatet besked, når de oplever udfordringer med den aktuelle fremgangsmåde, at følge med i Infosys-opdateringerne og at oplyse kunder og købere efter bedste evne, mens boligbeskatningen omlægges.


Tekst: Sandy Thornland og Vurderingsstyrelsen

Foto: Claus Bjørn Larsen